综述二手房交易资金监管情况

2007年，某置业评估公司在楼市颓势中资金链断裂，总裁涉嫌卷巨款逃跑。这些巨款大都是买房人交的首付款、定金等。这次事件在全国引起了巨大的震动，让政府下决心要解决资金监管问题，坚决不让中介碰客户的房款。

二手房交易资金监管是买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原房主的账户下。银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。类似网上交易平台如支付通、财付通等支付平台。

二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，短则一个月，长则三四个月甚至半年，房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题，如果对交易资金没有任何监管措施，很容易出现不必要的纠纷。只有采取资金监管才能确保二手房交易资金安全，这种模式是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。而除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。另外，中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的发生。

资金监管目前一些城市是强制实行，一些城市是自愿选择，交易双方自行达成存量房交易，并且未委托第三方代为办理，如协商一致不纳入交易资金监管的，交易双方当事人应当向资金托管机构提出书面申请，签字确认并留存指纹印迹。(www.xing528.com)

以济南市为例，从2008年就开始实行资金监管。买卖双方的交易资金由济南市房管局唯一指定的资金托管机构——济南市房地产市场综合服务中心在银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”进行划转。该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转，不能用于服务中心自有资金的存储和划转，而且不得支取现金。虽然“专用账户”是以济南市房地产市场综合服务中心的名称开立，但是根据住建部的有关规定，“专用账户”独立于济南市房地产市场综合服务中心的自有财产及其管理的财产，既不属于服务中心的资产，也不属于服务中心的负债，账户内的交易结算资金属于房屋交易当事人。

买卖双方与服务中心签订《济南市存量房交易资金托管协议》，并按照协议约定，买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再由专用账户将交易资金划入卖方当事人账户。

二手房交易资金监管，改变了原有的二手房交易模式及付款方式，使得整个交易过程在监管模式下完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，确保交易过程和交易资金安全。这样既保证卖方在房子出手后如数收齐房款，也保障了买方在付款后及时领到房产证。使房产交易像普通商品一样“钱货两清”，从而保证买卖双方合法权益。另外，该政策明确规定中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，对抑制房产的投机行为，规范市场操作行为起到明显的作用。