如何准确评估二手房价格？

客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。

区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。如基础设施与公益设施是否成熟；交通条件如出行是否方便；购物、娱乐是否方便；小区环境如小区的绿化率，物业管理情况；人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。

个别因素主要是指物业的结构、房型等。具体如：房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格。如房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况，也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。此外，还包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。

二手房评估主要有市场比较法、收益还原法和成本法等三种估价方法，每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以互相验证，有时是互相补充的，但不应相互替代。(www.xing528.com)

一般情况下，大多数评估选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指挑选至少三个以上与所评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况作出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。选取的可比实例应符合以下要求：可比实例应是与估价对象相似的房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应为正常价格。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

评估一般要按照接受估价委托、明确估价基本事项、拟定估价作业方案、收集估价所需资料、实地勘察估价对象、拟定估价方法进行计算、确定评估结果、撰写评估报告、估价资料归档等九个程序进行。

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏，如果是随意或者大概的评估，很有可能吃大亏，所以千万不要忽视二手房的评估。