【摘要】：房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。作为贷款银行来说，要维护银行利益，就得向贷款人催还贷款。如果贷款已大部分归还，就可考虑临时借贷，归还其余的贷款本息。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款；或是征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。
房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都要依照抵押合同中的约定来处理有关的问题。
作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定，按期归还贷款本息。如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。但是遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或是疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。
作为贷款银行来说，要维护银行利益，就得向贷款人催还贷款。假定贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等15年期满方能行使抵押权，而是只要贷款人没有按约定的归还期限还款，银行就有权行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就必将要行使这一权利。(www.xing528.com)
这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款已大部分归还，就可考虑临时借贷，归还其余的贷款本息。如果已不是临时的困难，就应考虑采用其他的方法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款；或是征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。
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