房屋买卖合同无效的14种情况

买卖房屋必须签订房屋买卖合同，实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。违反法律、法规的房地产买卖合同无效。

无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人；涉及违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？

（1）房产、土地分别转让，合同无效　房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

（2）未办理登记过户手续，合同无效　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

（3）产权主体有问题，合同无效　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

（4）侵犯优先购买权，合同无效　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

（5）单位违反规定购房，合同无效　机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

（6）买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。(www.xing528.com)

（7）以胁迫手段签订的房地产买卖合同无效　一方当事人以使对方财产、生命、肉体或者精神上受到损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同无效。

（8）乘人之危而签订的房地产买卖合同无效　一方当事人趁对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签订的房地产买卖合同无效。

（9）无民事行为能力的人所签订的房地产买卖合同无效　根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力的人由其法定代理人实施民事行为，因此，无民事行为能力的人应由其法定代理人签订房地产买卖合同，由他们自己签订的房地产买卖合同无效。

（10）限制民事行为能力人未取得法定代理人同意而签订的房地产买卖合同无效　限制民事行为能力的人，只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房地产买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制民事行为能力的人签订的房地产买卖合同属于无效合同。

（11）恶意串通签订的房地产买卖合同无效　双方当事人恶意串通，损害国家、集体或者他人利益所签订的房地产买卖合同属于无效合同。

（12）公司产权没有公司法人和股东签字的房地产买卖合同无效　房地产的产权为公司产权，在签订买卖合同时没有公司法人签字签章和没有股东联名签署的同意出售书，该房地产买卖合同属于无效合同。

（13）买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同无效　外籍人士因不属于中国合法的自然人，其合法的身份有待国家公证机关予以确认，因此买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同属于无效合同，经公证处公证后方可生效。

（14）非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同无效　非自然人作为合同主体主要包括法人组织和非法人组织。法人组织包括企业法人以及机关、事业单位和社会团体法人，非法人组织包括个人合伙、非法人企业、非法人联营企业以及其他非法人的社会组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力，但是法人的分支机构如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处等不能作为合同的主体，不具备订立合同的能力，与其签订的房地产买卖合同属于无效合同。