如何选房？认准三金！

资金是二手房交易中的关键因素，也容易产生纠纷。购房者一定分辨清楚“三金”即意向金、订金和定金，了解它们的含义、联系和区别。一些购房者粗枝大叶，没有本质上了解“三金”的含义，而盲目签订合同，结果一旦发生问题，追悔莫及。

定金是规范的法律概念，是一种担保金。定金的意义在于以其为担保，督促交易双方按约定履行合同，支付定金的一方违约，收取定金的一方可没收该定金，收取定金的一方违约，双倍返还定金。定金以书面的形式约定，购房定金不超过总房款的20%，超出部分无效，比如交纳了40%的定金，当产生违约时，按照20%的比例界定违约责任。定金的罚责从定金交付之日起生效，准购房人不在约定时间内交付定金的，房主可将房屋卖给他人而不承担违约责任。

订金并非规范的法律概念，实际上具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段。订金和定金虽然一字之差，但法律性质完全不同，订金不具备定金罚责的特点。在购房过程中，为了表示购买的诚意或者为了拥有优先购买权，需要支付的资金即为订金，这个订金并不具备担保的成分，只有当其转化为定金之后，才具有担保的成分。在房屋交易中，如果购房者不履行合同，并不意味着他丧失了请求返还订金的权利；如果房主不履行合同，也无须双倍返还订金；但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任，要视具体的合同约定来裁定。

意向金又称为诚意金，不是一个法律范畴用语，是指购房者为了快速地买到合适的房子，委托中介公司，一旦看到与自己需求相吻合的房源，就将其交给房主作为定金的资金。意向金数额一般在一万元以上，视购房者所要寻找的房源的紧俏程度来定。意向金在未交给房主之前是订金，可主张从中介公司收回；而在其交给房主之后，则变为定金，不可随意主张收回。法律上并无意向金的说法，结合合同情况，应该属于订金或者定金，如无法根据合同本身的内容确定其性质，比照常规交易习惯确定含义。一般情况下，如未明确具有担保的意思，应理解为订金。为了避免付意向金的法律风险，一方面要对所要购买的房屋有准确的判断和详细的要求，看房时要仔细慎重，反复比较，不要听信房地产经纪人的某些促销的借口；如果当时不能明确拿主意是否购买此房，而中介公司强烈要求支付意向金时，应在购房意向书上面特意注明：意向金转交房主前需本人另行书面同意，这样做到有备无患。(www.xing528.com)

担保法解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金主张，人民法院不予支持。在一些房屋买卖合同中，虽然没有“定金”字样，但是约定在购房人不履行约定条款时，无权要求退还订金，房主在不履行约定条款时，双倍返还订金，这等于实质上是定金的内涵，法律予以认可。在一定条件下，意向金和订金可以转换为定金，从而具备担保的意思。

在签订购房合同时，要保持清醒的头脑，准确区别“三金”，在合同上要严格按照实际谈判内容标注“三金”类型。同时，不论交付的是何种性质的资金，均需要向中介公司或者房主本人索要签章或者签名的收据作为凭证，以免以后留下隐患。