三步走查询二手房产权

“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，与开发商出售的商品房比较而言，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。

房屋档案查询利用是为发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人合法权益的重要手段。在查看具体房源之后，最好到相关部门查询房屋基本信息，防止买到已经被抵押或查封的房源。下面就调查二手房产权状况的方式及程序加以介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求房主提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，目前实际情况是一些房屋没有分到户的“土地使用权证书”，这时只提供“房屋所有权证书”即可。身份证件是指身份证、工作证和户口本。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：有代理人的要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验产权记录包括：房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；登记日期，此日期为该项交易的签订日期；成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；其他内容，如房屋平面图等。

房屋权属登记信息，单位和个人可以自己查询，也可以委托他人查询。如果购房者需查实产权状况，可以委托律师代理查询，或者说服房主和购房者一道去进行查询。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解所购房屋是否被法院查封等。

房产档案查询有多种情形，《房屋登记簿管理试行办法》第十条规定个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

房屋登记簿上记载的房屋所有权人（包括法人、自然人）及其自然人的配偶、继承人、受遗赠人，可以查询、复制该房屋登记簿上的机关信息。房屋登记簿上记载的其他权利人，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门，可以查询、复制房屋登记簿上的相关信息。公证机构、仲裁机构，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。仲裁、诉讼案件的当事人，以及其他形式的利害关系人，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。不属于以上情形的个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况。

（1）继承公证需开具房屋权属状况信息证明，应提交以下资料：由直系亲属持关系证明、死亡证明、房产证、身份证。

（2）赠与公证需开具房屋权属状况信息证明，应提交以下资料：本人应提交房产证、身份证；非本人应提交直系亲属关系证明、房产证、身份证。(www.xing528.com)

（3）银行贷款需开具房屋权属状况信息证明，应提交以下资料：本人应提交房产证、身份证；非本人应提交直系亲属关系证明、房产证、身份证。

（4）法院立案需开具房屋权属状况信息证明，应提交以下资料：本人应提交房产证、身份证；非本人应提交直系亲属关系证明、房产证、身份证。

（5）律师查询：查询基本信息（抵押、查封）需要提交律师证（原件）、律师调查函（原件）；打印房屋权属信息需要提交律师证（原件）、律师调查函（原件）、授权委托书（原件）及委托人的身份证复印件；看档案资料及打印需要提交律师证（原件）、律师调查函（原件）、授权委托书（原件）、委托人的身份证复印件及立案证明（原件）。

（6）补证出具房屋权属证明：①单独所有的由本人持身份证办理。②共同共有的由产权人及共有人持身份证共同办理。③房改房的由夫妻双方持身份证共同办理；如一人去世应由配偶持身份证及死亡证明（派出所出具）办理；夫妻双方都去世应由直系亲属（包括：父母、子女）其中一人持身份证、直系亲属关系证明、死亡证明（派出所出具）办理。

（7）无房证明（包括单位核实、迁户口、落户口、拆迁核实、外地卖房、低保核实、申请廉租房及公租房）：本人开具无房证明，需持户口本及身份证（原件）办理；本人不能办理的由直系亲属其中一人持身份证、直系亲属关系证明办理。

（8）申请公租房、廉租房出具房产情况证明：①查询自己名下房产卖出的记录：本人需提交户口本及身份证原件。本人不能办理的由直系亲属其中一人持身份证、直系亲属关系证明办理。②查询户口或身份证上的地址：本人应提交区房管局出具的房屋权属状况联系函、户口本及身份证。所有资料应提交原件。本人不能办理的由直系亲属其中一人持身份证、直系亲属关系证明及房管局出具的房屋权属状况联系函、户口本办理。

以上直系亲属是指配偶、父母、子女；直系亲属关系证明由居委会、派出所、单位其中一方出具即可；未注明提供复印件的材料均需提供原件。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向房主索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。