如何识别假学区房：火眼金睛的技巧

简单地讲，学区房就是处于优质学校的施教区以内的房子。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置属于教育质量好的小学学区的房产。

学区房的概念之所以存在，是因为各中小学办学质量存在严重差异。由于重点学校经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面占有绝对优势，催生择校热，从而催热了学区房。在购买学区房时，一定要注意好以下三点。

1.了解好入学政策

虽然招生实行属地管理，实行“就近入学”的大原则，但各地招生政策各有不同。“就近入学”在具体的执行上还有很多细节，对于购买学区房的家长来说，购房前应到区教育局查询清楚招生政策，并留意各名校近几年来的招生范围，尽量选一些常年归属在名校范围内的、更靠近学校的房子。在购买之时，一定要向左邻右舍或者学校打听打听，看是不是名副其实的学区房。

如在北京、上海，有些名校因为生源过剩，对“就近入学”招录的学生户口转入时间作出了限制，这些因素使得孩子无法入读心仪的重点学校。还有些学校在招生时会对入住时间进行硬性规定，如上海有些学校对每年新招收的生源户口迁入时间要求提前3年。一定要在购房之前到该区域学校就此事详细咨询，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求相吻合。此外要了解区域是否存在被拆迁的情况，以免造成不必要的损失。

2.房主户口必须迁出(www.xing528.com)

购买学区房还要注意户口的迁移，在一些资源紧张的学区，每套房子的上学名额是有限制的。除了少数的学校不要求户口外，大部分的情况下，入读学校与房产证和户口挂钩。在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是，户口的迁出和迁入有前后关系，即必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

有时由于特殊原因，交易中卖方会推迟户口迁出的时间，这种情形并不少见。由于户口一般无法强制迁出，所以购房者对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。在购买学区房时应与房主签订好条约，如果此房中有孩子正在接受义务教育或者户口不能迁出，可解约或者承担相应的责任，这样就能规避风险。

3.警惕“山寨学区房”

有些房子虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，“就近入学”中的“就近”指的是相对就近概念，而非绝对地理位置的远近，不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近就是就近入学。

学区房的认定充满了不确定性，受生源人数等影响，多数学校对每年的招生区域都会适当进行调整，学区并不是一成不变的。每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校。对于少数与名校距离很近，但并不是其招生范围内的“山寨学区房”，则一定要当心。