买二手房的好房龄考察

在购买二手房时，购房者对地段、户型、面积、产权等显性的因素比较关注，而往往忽略了房龄这个隐形的因素。其实一些房主对自己房屋的准确年龄也不太了解，只能说个大概，而中介公司为了尽快售出房屋往往对房龄一事或者闭口不谈，或者敷衍了事，或者“往小里说”。

房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄不是房产证发证日期，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该房屋产权的日期，一般都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻形成销售，即使是预售的房子，在收房后也不一定立刻就办房产证。此外，如果房子经过若干次交易，房产证上的时间更体现不到房龄。所以房产证的日期一般比房屋建成时间要滞后，不能将其等同于房屋“出生日期”。

按照我国现行法律，普通住宅土地使用权只有70年的期限。如果实际房龄越大，买房人使用的年限将越少。房龄越大，房屋的老化也越严重，因此相应地会产生一定的房屋维修费用，从而增加了房屋的维护成本，这种风险也往往由买房人来承担。房龄越大，房屋的升值空间就越小，房龄较小的二手房存在的折旧风险就相对较小，再次进行转售的时候能够比较容易出售。

更重要的是，自从2006年以来，银行就已经以房屋的房龄作为其限贷的条件，在进行二手房的选择中，如果希望得到银行贷款，就要更加关注房龄。房龄太大的二手房，将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。房龄越大，贷款越难，贷款的额度越小。(www.xing528.com)

想查真实的房龄，最可靠的办法是到房管部门查询，不论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄。如果觉得麻烦，可以向小区的物业或者周围的老住户咨询，他们对房龄的时间也较为清楚，但是不一定准确，可能会有误差。通过查看房子的外立面，看外墙使用的材料也可大概猜出房龄。房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，通过观察楼道情况，了解户表状况也可大致判断出房龄。

在一些房屋买卖过程中，可能有些房主会故意隐瞒房龄。这种行为严重损害了买房人的利益，买房人有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。不过，在《房屋买卖合同》中，得注明“房龄”。在签订合同时，为了维护自己的权益，购房者可以在合同中约定如果房屋年龄与房东所述房龄不一致，由房东承担违约责任。