4.3.1 开放性编码
（1）概念的抽取
开放性编码的分析的第一个步骤就是将资料转化为概念。首先，本文针对收集到的43 份资料（其中，会议二手资料32 份，访谈资料11 份，五号宋体共100 多页），进行逐行逐段的分解，辨别意义单元，将原始资料分解为一个个独立的事件；其次，对每个意义单元所指示的现象进行了概念赋予，共抽取出近千个概念，这些概念之间很多在意义上存在重复或者交叠，因此将意义相同的概念进行合并，如“区域位置好”“处于城市中心区或次中心区”“地理位置优越”等合并为“地理位置优越”；“提升写字楼租金”“增加住宅售价”等合并为“整体项目价值提升”；“政府规划要求”“政府批地要求”等合并为“政府导向”，等等。最终从资料中获得83 个概念，如表4 所示。
表4 概念列表
资料来源：作者整理
概念抽取的过程如表5 所示。
表5 概念的抽取
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（2）范畴的发展
通过对资料数据进行概念化之后，对资料内容进行了缩减和标识，从而得到了一系列的概念群。为了进一步缩减数据，需要处理概念的数量，在此可以借助主题分析，把看似与同一现象有关的概念聚拢成一类，即发展范畴。在此之前，首先可以通过语词间的语意关系分析，确立不同概念之间的关系，主要有相关关系、同义关系、属分关系，等等，以便对概念产生更为全面和有层次性的了解，为发展范畴提供指导方向。根据上述原则，将概念化过程中获得的83 个概念进行同类聚拢，最终形成21 个范畴，分别为：酒店功能与服务、酒店品牌效应、写字楼商务功能、住宅公寓功能、购物中心功能、提升项目价值、投资回报特点、合理避税、自我保值增值、金融衍生工具、拿地筹码、互为配套、增加收益、降低运营成本、提升竞争力和价值、业态间规划定位匹配、控制开发节奏、降低建设成本、运营框架、运营协作、沟通协调机制。如表6 所示。
表6 范畴的发展
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4.3.2 主轴编码
开放性编码工作结束后，共得到以上21 个范畴。此时的范畴意义较为广泛，相互之间的关系模糊，主轴编码是为了将开放式编码中被分割的资料在不同范畴之间建立关联。在建立关联时，可以借助“条件→行动/互动→结果”的典范模型，寻求一定的线索，分析各个范畴在概念层次上是否存在潜在的联结关系。对范畴之间的关系做出假设构想，将开放性编码过程中被分割开的资料重新组合到一起。之后继续在资料中搜寻主范畴之间的关系，并没有发现其他关系，根据测量“理论饱和度”的原则，主范畴关系已达饱和。
结合“企业共生关系原理”，借助典范模型进行逻辑归纳和分析，笔者发展出了两个主范畴：“在共生行为模式上，城市综合体中酒店与其他业态互利共生”和“在共生组织模式上，城市综合体中酒店与其他业态一体化共生”。
（1）主范畴一：城市综合体中酒店与其他业态互利共生
主范畴一的提取过程参见表7，把属于同一关系类型的各个主轴关系列到一起，并提取出它们之间的关系范畴，如表7 中4、6、7、19 和10 都谈到的酒店的特性对其他业态可产生的互动策略的关系，可以列在一起，并归纳为“条件→行动/互动策略”关系的主范畴。
表7 基于主轴编码得出的主范畴一（互利共生）
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图11 主范畴一模型
进而构建出范畴一的模型图（见图11）。酒店和其他业态各有各独特的功能特性，可以进行如下的互动：
首先，酒店作为城市综合体中重要的业态，它可以为外来人员提供住宿服务，是城市的客厅，有了好的酒店，可以提升城市的形象，从而更好地进行商务交流、招商引资，带动区域经济的发展。因此，政府鼓励建设高星级的酒店，并要求在城市综合体这样的重点项目中配备酒店，作为批地的条件之一。相应地，城市综合体开发商有能力建设一个优质的酒店，成为其拿地的筹码之一。在要求开发商建酒店的同时，政府会给予包括地价优惠、税费减免等政策支持：
“既然作为一个城市综合体，它应该有各种功能满足人们的需求，不仅仅只有居住、商业购物、办公场所，还要有接待外来客人的设施，酒店就是城市的客厅”（M26）；
“业主希望在综合体中做个高档的富丽堂皇的酒店的原因，一部分来自于公司的形象，另一部分来自于城市的形象，还有政府的需求”（F5）；“有了酒店之后，对于开发一个相对来说还没成熟的区域，可以带动区域更加快速地成熟”（M25）；“很大一部分可能是政府批地的时候就有一个硬性或软性的要求，在这块地上，除了商业住宅之外，必须还要有一个酒店作为配套”（F5）；
“目前我们更多遇到的是政策导向，因为我们在进入到每个城市，拿地或多或少都会遇到当地政府设的某种条件和门槛，要拿相对好的地，或者相对来说位置优越的地块，要求要建一个酒店，而且最好是五星级酒店，甚至最好是超五星级酒店”（M1）；“城市综合体作为一个大的项目，政府既然批给地产商来开发，也希望地产商能有好的经营，在公共设施、出让价格等方面给予一定的支持”（M26）。
其次，高星级酒店（尤其是国际品牌）的品牌可辨识度高，使得其成为整体项目定位的重要标识，可以提高整体项目的形象，有助于写字楼和购物中心的招租（尤其是对购物中心的奢侈品品牌引进帮助很大）；其高标准的品牌服务还可以辐射到出售的住宅及公寓上，带动起售价的提升。高星级酒店可以提升项目的整体价值幅度达10%～15%，提升的价值通常已高于酒店的投资额。分析所收集资料可发现，这点是酒店最重要的作用：
“因为在人们的心目当中，五星级酒店是比较直观的，感觉是比较强烈的，对项目整体形象的提升就非常有力”（M25）；“从项目的定位来说，城市综合体项目的定位来说，酒店的定位是非常非常重要的，你酒店的定位和商业的定位就意味着你这个项目怎么样”；“一个项目的定位是靠你的品牌，你的酒店品牌是项目定位的一个标识”（F1）；
“酒店往往给人感觉是负责推动整个综合体的形象”（M9）；“如果酒店品质很高、造价很高，又有相应的品牌支持，对于非酒店资产，无论租还是卖是有直接帮助的，可以提升租金和房价”（M3）；
“项目定位看重的是酒店和商业，酒店确定了以后，商业定位确定了以后，就把整个项目的特点明确了。如果大家对商业品牌有所接触，会有一些了解，尤其是大牌子，会很在意邻居是谁”（F1）；“但是这个给商业带来很大利润，因为没有酒店很多奢侈品牌是不进去的”（F6）；
“在城市综合体中建酒店，如果项目中有住宅的话，对住宅的销售价格提升是作用很明显的，至少会让整个项目增值10%”（M25）；“目前按照国际的惯例数据来看，一个国际品牌酒店对项目中写字楼、购物中心的租金以及销售的住宅公寓价格的提升可以达到10%～15%。建一个酒店可能需要几个亿，那么这些为项目增值的部分，就已经足够能够支撑酒店建造的成本”（M26）。
然后，有品牌的高星级酒店只要维护得当，不仅能保值，还有很强的资产增值空间，因而也具备了成为金融衍生工具的潜质，可以抵押贷款，也可以成为上市融资的资产：
“酒店资产作为不动产来说，长期而言本身保值增值的功能是比较好的，投资回报一方面是从经营性，另外一方面会考虑长远物业本身增值的回报”（M1）；
“这里面又有一个模式，酒店沉淀了资产，有了品牌，一个是未来土地的升值；因为酒店沉淀了很多资金，作为一种衍生金融产品，不管是去做担保，做抵押，还是上市，又换了另外一种题材的资产在继续升值”（M3）。
而其他业态为酒店提供的互动则有：写字楼的商务功能可以为酒店带来商务住客，另外其商务活动中也对酒店的会议场所及餐饮设施有所需求，为酒店带来收益；而作为出售的业态，住宅公寓可以为酒店等持有的业态提供建设的资金，另外住宅公寓的住户可以为酒店带来餐饮和宴会的收益，高端的住户还可能加入酒店的会所；而购物中心可以作为配套设施为酒店的顾客提供丰富的购物休闲娱乐选择，另一方面，购物中心一般得到政府交通网线规划的政策倾斜，交通便捷，也让酒店的通达性良好，这两方面都可以提升酒店的竞争力：
“城市综合体其他业态项目的存在会给酒店带来先天的客人，像写字楼有商务活动，而且写字楼的体量是比较大的，可以给酒店带来很多的商务的客人”（M26）；“外资的企业在寻找写字楼的时候，他们非常倾向找一个在酒店边上的甲级写字楼，因为他们的会议、接待各方面都可以有一站式的服务”（M15）；
“第一期开发住宅，还是为了回笼资金，回笼的资金可以用来支持商业部分，包括酒店的建设”（M21）；“而住宅的话，新房有人入住了之后，就会有很多的婚宴等给酒店带来餐饮方面的收入”（M26）；“高端酒店，尤其是像瑞吉这样的酒店，本身就是当地社会名流进行社交活动的重要场所，所以如果综合体项目的住宅住户也是高端的话，他们很可能会参与到酒店会所的活动”（M24）；(www.xing528.com)
“例如住在这里的喜来登，想要逛街的话很方便，穿过一道门进来购物中心就可以逛街了，客人会觉得很方便也很安全”（M25）；“城市综合体项目是政府的重点工程，政府在交通网络的布局规划方面，或多或少都会往项目这里靠，那么这里的交通就会比较便利”（M26）。
最重要的是，酒店和其他业态一同开发，由于各自之间有不同的投资回报特点，住宅公寓等出售的物业投资回报周期短、投资回报率高，需要交纳很高的土地增值税；但是结合投资额高、投资回报周期长、营业性收益不高的酒店，不仅在建设的时候可以通过成本分摊进行税收筹划规避部分税收，降低酒店建设成本，还可能将出售物业回笼资金中的利润转移至酒店的建设投入中，然后开发商可以拿沉淀了资金的酒店进行抵押贷款，换另一种方式再进行资金的升值。这一业态配合开发的做法规避了大量的土地增值税，而且也得到不少地方政府的默许甚至鼓励（因为城市综合体不仅可以大大提升城市的形象，还可以为城市带来长久稳定的商业税收收入，为GDP 做贡献的同时还解决不少就业的问题）：
“如果出售住宅等项目的话，会要交比较高的土地增值税，这也是为何越来越多的地产商会持有物业，包括购物中心、写字楼或者酒店。因为当初拿地的时候很便宜，现在卖出去的话要交很多的土地增值税……出售的话，投资回报并不理想，所以还是应该要持有，因为持有而带来的收益和资产增值的收益就会比出售更划算”（M25）；
“综合几种物业的建设，可以让投资收益更高。将酒店等短期回报不高的项目的建设成本分摊到出售或者购物中心这样利润高的项目中，合理地进行税收筹划，提高收益率”（M26）；“大家都在找商业综合房地产项目在做，还有一个避税很重要的功能，就是一般我们业内做评估的都知道，但是这个我们就在一个项目公司里，利用这边住宅的营利，把这个税没付给国家，延迟到以后，以后是什么？等他三五年，酒店跟商场价值上升到一定程度，发展商再抵押，再贷款出去，这样就可以避很多增值税，这个也是国家允许的，也是鼓励的”（M18）；“住宅卖出去要交很多土地增值税，但是酒店就不同，你在升值之后再卖出去，是不会算土地增值税的，不会这么算”（M23）；
“城市综合体经营不好，也会影响政府的税收收入”（M26）。
可见，城市综合体中酒店与其他业态的互动带来的结果是酒店与其他业态均得到了效益的提高，即为双方都带来了巨大的共生能量。
以上过程表明，原始访谈资料所描述的事件等有效地证实和支持了主范畴一的构想，得出的基本命题为：
命题1：城市综合体中酒店和各个业态功能特点使得各个业态可以互为配套互为补充，遵循“一方提供客源，另一方提供设施配套；一方提供资金，另一个对资产保值增值”的逻辑，为双方都带来正的共生能量，所以城市综合体中酒店与其他业态是互利共生的共生行为模式。
（2）主范畴二：城市综合体中酒店与其他业态一体化共生
同理，得出主范畴二抽取过程，见表8。
表8 基于主轴编码得出的主范畴二（一体化共生）
续表
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基于主轴编码得出基于利益共同体的饭店企业社会责任实现机制，如图12 所示。
图12 主范畴二模型
由于城市综合体项目各业态是由同一开发商进行投资开发的，从项目成立之初的规划定位阶段，便有统一的规划团队对整体项目进行规划设计，并能与运营团队配合确保项目中各个业态的定位匹配，以便往后的运营中可以更好互相借力：
“现在我们集团里面在做前期规划的时候，我们现在有很多项目在做新的扩展，我们运营团队的一些人会参与到前期的规划里面来。这个是非常非常重要的，运营的人会从运营的角度对规划提很多好的合理性的建议，这样其实就是会节省很多投入”（F1）；
“在规划策划的时候，酒店管理公司就进入了的话，例如规划餐饮的位置、种类等，就能使整个综合体的效率更进一步”“首先希望有写字楼，策划的时候策划的功能区要是互补的；第二要有商业，商业的档次要和酒店的档次是相适应的”（M13）；
“请专业酒店管理公司提前介入，或者请酒店咨询公司提前介入，做事先的策划和调研，可以使得投资不盲目，甚至选择好在什么时候地产项目需要酒店、需要什么档次的酒店、需要具备什么功能的酒店，做好规划，可以使得地产+酒店的配合更加完美一些，而不会造成以后的痛苦”（M4）。
另外，开发商还可以根据自身需要控制不同业态的开发节奏，让相互之间的协同效果更明显，例如保证客人体验。酒店最后开业，但是酒店品牌的签约则在购物中心和写字楼招商之前确定。像万达集团出于资金链的考虑，就倾向于尽量以最快的节奏开发：
“（酒店一般是最晚开业的）这是肯定是的，如果酒店开了，旁边还有施工的话，影响是挺大的。另外一方面就是酒店本身建造的时间就会长些，它的装修等等都是要去到比较精的”（M26）；
“住宅以出售为主，因为它可以回流资金，所以放在第一期建设。而购物中心的话，作为持有项目的核心，我们是希望持有它，尽量避免出售，它的开发的话，如果资金允许的话肯定是跟住宅一起开发，因为它能对住宅的售价起提升作用。我们是希望放在第一或者第二阶段来开发。至于酒店的话，由于它能够提升出售物业，尤其是住宅的售价，然后增加购物中心招商的吸引力，所以我们一般把酒店放在第二阶段，如果有第三阶段的话可以适当往后再延。至于写字楼的话，它就比较灵活一些……一般写字楼我们也是放在第一阶段或者第二阶段来开发”（F7）；
“万达，那么它所考虑的更多会是怎么让项目更快建好更快开业更快回收资金，因为多项目开发的话，资金链对它来说是最重要的”（M26）。
在项目建设阶段，酒店与其他业态可以分摊“三通一平”的工程费用。例如在通电方面，需要安装“开闭所”，酒店和购物中心都需要双回路的开闭所，每个开闭所都需花费千万元以上，几个业态分摊甚至将这部分花费都分摊至出售的物业中，进行税收筹划规避税收之余，酒店的建设成本还能下降：
“像市政、道路这些基础设施，都可以整个项目成本分摊”（M24）；
“例如首先是停车场，还有像配电的开闭所，建一个开闭所是要花费上千万的，建酒店是要配双回路，也就是需要两个开闭所，花费两千多万。而商业用途的购物中心也是需要双开闭所，那么城市综合体里头几个业态就能共用开闭所，比起单个酒店配一个的话，这里头的费用就差得远了，分摊的话就可以节省不少成本”（M26）；
“将酒店等短期回报不高的项目的建设成本分摊到出售或者购物中心这样利润高的项目中，合理地进行税收筹划，提高收益率”（M25）。
而在运营阶段，酒店、购物中心和写字楼等持有物业在开业之初可以进行联合推广，互相借力。而日常运营中，城市综合体项目一般有写字楼和住宅的物业管理公司、购物中心的商业管理公司和酒店的管理公司，负责各个业态运作的公司都同属一个集团（委托管理的酒店，其管理公司也是直接受雇于业主），因此各公司之间可以建立长期沟通和协调的机制，进行部门上的对接交流，例如购物中心的商业管理公司推广部与酒店管理公司的销售部进行配合，进行联合营销；物业管理公司的工程部、保安部和保洁部跟酒店有一些对接，可以共享界面、信息以及客源等资源：
“推广协调是综合开发项目的优势所在，购物中心有推广部，和酒店的营销计划部，在大型的活动和小型的推广活动中可以相互促进相互利用资源，达到一个节约成本的目的”；“物业工程部、物业保安部、物业保洁部跟酒店有一些对接，在整个持有物业开始投入运营的时候需要酒店和物业做一个非常详细的界面划分，还有工作职责的划分，以及日后运作相互沟通的机制。”（F7）；
“提供场地，例如在购物中心可以做广告，其实酒店销售人员到其他商业大厦做拜访是很难的，但是这个商业大厦是自己的，就肯定方便很多啦。其实都是资源的互补互相利用”（M25）。“酒店集团总部有销售组审核酒店的营销互动方案，并给予意见，资源信息共享”（F9）。
可见，城市综合体中酒店与其他业态可以在规划设计、施工筹备以及日常运作等所有阶段进行互动共生；在后勤区域及基础设施（如地下室和停车场）等方面进行共用调配、客源互动、互相借力推广等协同合作；而且酒店与其他业态的协同可以通过建立制度机制来保证。至此，城市综合体中酒店与其他业态的共生组织模式形成。由此提出：
命题2：城市综合体中酒店与其他业态得益于项目各阶段团队及架构的所有者关系，可以在项目所有阶段产生共生关系，共生关系涉及设施共享、信息共享、客源共享以及营销资源共享等多个方面，而且共生关系的界面通过明确的内部制度机制来建立和维系，具有稳定性。所以城市综合体中酒店和其他业态是一体化共生的共生组织模式。
4.3.3 选择性编码
选择性编码是指选择核心范畴，把它系统地和其他范畴予以联系，验证其间的关系，并把概念化尚未发展完备的范畴补充完整的过程。选择性编码中的资料分析与主轴编码差别不大，只不过它所处理的分析层次更为抽象，需要综合和提炼（李志刚、李兴旺，2006）。本文中，通过主轴编码可以看出，两个主范畴的关系实际上都是基于“企业共生原理”的逻辑发展出来的，而且是通过典范模型得出的结论。两个主范畴分别表达了城市综合体中酒店与其他业态共生模式的两个方面，因此，选择性编码可以将两个“共生模式”结合成为一个完整的城市综合体酒店共生发展模式，即城市综合体中酒店和其他业态的一体化互利共生的发展模式（见图13）。
图13 城市综合体酒店共生发展模式
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