城市综合体酒店的共生发展机理及能量分析

3.2.1　城市综合体中各业态共生的机理

纵观当前的研究，关于城市综合体的概念起源、概念界定等基本的问题都尚未有学者进行总结。像城市综合体目前在国内惯常的英文说法是HOPSCA（豪布斯卡）和City（Urban）Complex。经查证，“HOPSCA 豪布斯卡”为国人所创之概念，但在国外确实有与之对应的成功范例（如美国的洛克菲勒中心和日本新宿的六本木新城。另外根据HOPSCA 的概念，它需要包含6 种业态，国外的案例中没有业态“残缺”的HOPSCA。但我们国内的“城市综合体”要求较低，只需3 种业态就可以了）；而City（Urban）Complex，从国外文献看，似乎也不存在（起码不流行）这一说法。可见，城市综合体这一概念是中国独特城市化进程所催生的独特的商业地产项目形态，城市综合体在中国大规模出现使得此概念热兴。但是值得指出的是，多种业态共生发展的城市综合体十分符合我国国情，虽然很多地产商对该概念有炒作之嫌，但是在辨析清楚城市综合体的概念前提下，研究城市综合体各业态共生发展具有重要的现实意义。

综合文献综述及前文分析，城市综合体的概念应为：城市综合体是城市中的商业、办公、居住、酒店、会议展览、餐饮、文娱休闲等三项以上业态进行有机组合，在各部分间建立一种相互依存、共生发展的能动关系，并和交通等城市生活空间相连接，从而形成一个多功能、高效率共生发展的建筑群。这样的建筑群就如一个共生系统，内部的各个业态可以实现共生协同式的发展。

从城市综合体的定义可见，城市综合体中各业态的关系是一种共生发展的关系，可以尝试用共生理论对其发展进行解释。

由于区位上的相近，城市综合体里的各个建筑、各个业态天然地就形成广义上的共生。那么，城市综合体算不算一个“狭义”上的共生体，该如何用共生理论来解释呢？

马路阳（2006）认为，城市综合体可以称为共生体，因为城市综合体内的各个建筑可以实现功能上的共生。而建筑功能的共生则是基于人在建筑中的特定活动的共生。因为人类的每项活动都与其他的活动相关并构成一个系统。这种内在的有机联系使活动的共生性得以成立，也就是说有些活动之间是可以相互激发和催生的。

那么，为何人们在城市综合体中可以产生活动的共生呢？如前文的共生原理所述，“企业的特性是企业共生的必要条件”。城市综合体所包含的业态的功能特点让人们在其中的活动共生成为可能。目前主流的城市综合体包含以下四种业态：购物中心（包含餐饮、文化娱乐多种功能）、写字楼、酒店和住宅（公寓）。各个业态中的活动的人们可以到其他业态进行的主要关联活动如图5 所示。

图5　城市综合体共生单元人流关联活动

可见，城市综合体中存在各种业态的企业，通过业态的有机组合，可以使人们在城市综合体中进行各种各样的共生的活动，享受一站式的服务。也就是说，城市综合体的业态通过有机组合，使得人们在建筑内可以进行共生性的活动，实现客源共享，产生“共生能量”——效益的提高。更重要的是，所有的业态多种功能有机地结合在一块之后，互为配套形成了一个满足人们大部分日常需求的整体建筑，形成一个城中之城，所以这种聚集的效应和功能的加成，以及对不同的客户群的吸引，使其形成一个城市繁华的中心，大大提升项目的品牌价值，能够成为拉动增长的发动机，进一步提升各共生单元的效益。其机理如图6 所示。

图6　城市综合体各业态共生机理

城市综合体作为一个共生体，其共生单元可以是其中的每个企业，也可以是每座建筑或者每种业态。本文将选择两种层次的共生单元，一种是酒店和其业态［写字楼、购物中心、住宅（公寓）等］作为两个共生单元进行分析；另一种是每种业态［主要是酒店、写字楼、购物中心、住宅（公寓）四种］作为共生单元的单位来分析。从建筑形式上看，独立的建筑都可以独立“生存”。例如城市综合体中没有了酒店，其他业态并不会倒闭，只是有了酒店之后，其他业态的经济效益会更佳。所以城市综合体中的各个业态共生单元的共生关系属于“兼性共生”而非“专性共生”，项目内的业态建筑为内共生，同时也与周边的业态建筑存在外共生的关系。例如城市综合体项目周边还有其他写字楼，项目内的酒店与这些写字楼就是外共生的关系。

3.2.2　城市综合体中酒店共生发展的共生能量分析

上一小节讨论了城市综合体中各业态的共生机理，那么酒店作为其中的业态之一，它与其他业态具体来说是怎么共生的呢？作为共生单元之一，它的功能和价值体现在哪些方面，其他业态又能给它带来怎样的共生能量呢？相信这是研究城市综合体酒店与其他业态共生关系主要思考的两个问题。

（1）城市综合体中酒店为其他业态带来的共生能量

酒店项目是城市综合体中的重要项目，稍具规模的项目都会配备酒店。例如万达集团2011 年开业的16 个城市综合体项目中就有13 个项目包含酒店，而且以五星级酒店居多。如前所述，城市综合体内的共生单元并非离开彼此就不能生存的“专性共生”关系。而且从整体上看，国际上酒店业是重资产、利润低的行业：从各国REITs 数据看，所有酒店业REITs 中净资产收益率（ROE）以及资产收益率（ROA）两项指标显著低于REITs 的平均水平，美国、澳大利亚的酒店业甚至是亏损，日本也仅小幅盈利。

图7　2010 年各国房地产投资信托净资产回报率

资料来源：彭博社(www.xing528.com)

图8　2010 年各国房地产投资信托资产回报率

资料来源：彭博社

共生都是要追求效益（共生能量）的。那么，为什么城市综合体项目中要建一个酒店，甚至通常是投资额大的高星级酒店？酒店可以为其他业态单元带来什么共生能量呢？这点可以从现有对“酒店+（住宅）地产”这种模式的研究中酒店的作用得出启示：

第一，酒店可以提高地产项目的价值。酒店尤其是高星级的酒店，其定位标准和品牌存在着外部效应，可以提升住宅项目的价值。

第二，进行合理避税。酒店有投资额大、投资回报周期长的特点，结合住宅回报周期短的出售型的共生单元，可以将一部分销售的盈利转移至酒店的投资成本中。

第三，带来稳定的现金流。酒店的经营收入细水长流，可以为整个项目带来稳定的现金流，与一次性销售的共生单元形成组合。充足的现金流对于企业尤其是上市企业意义重大。

第四，作为抵押贷款的工具。由于酒店具有较好的保值升值作用的优质资产，银行一般都接受房地产开发商用酒店进行抵押贷款。

第五，拿地的筹码。不少地方政府为了增加税收、扩大就业、改善投资环境、提高城市知名度，会鼓励建造高端酒店，在批好的住宅项目地块中，会要求建造一个高端酒店作为配套。反过来说，在城市综合体项目中建高端酒店也成为开发商获取土地开发的筹码之一。

同样地，不难看出，在城市综合体中酒店也可以带动写字楼、住宅和购物中心等其他共生单元品牌的提升，从而大大提升整个共生体的价值；城市综合体中业态丰富，也可以与酒店配合进行税收筹划；城市综合体酒店也可以用作抵押贷款，贷款后新获得的资金支持其他共生单元的发展或者其他项目的开发；酒店也是城市综合体项目立项的重要筹码。

（2）城市综合体中其他业态为酒店带来的共生能量

在“酒店+（住宅）地产”这种发展模式中，地产项目的高额回报可以为酒店的投资提供资金，降低建设成本以及带来客源。在城市综合体中，其他业态可以为酒店带来更多的“共生能量”。

第一，提供客源，增加酒店收入。其中，写字楼可以为酒店提供商务客人，可以给酒店带来住宿、会议和餐饮方面的收入；住宅和公寓用户入住之后，会给酒店带来餐饮和宴会（婚宴）方面的收入。

第二，降低酒店的建设成本。住宅或服务式公寓属于城市综合体中出售的业态，由于周边配套的完善，其销售价格一般较建设成本会有很大的增长，所以出售之后回笼的部分资金就可以分摊到酒店建设成本上，避税的同时达到降低酒店建设费用的效果。另外，除了出售的住宅（公寓）和写字楼可以利用回笼的资金用于冲抵酒店建设费用之外，位于同一开发地点的各个业态在某些公共设施的建设费用上也能进行一定的分摊（如三通一平），酒店的建设成本也得以降低。

第三，提升酒店的竞争力。购物中心是城市综合体中可以吸引大量人流进行消费的业态，每年可以为当地政府贡献大量的税收收入。因此购物中心一般会是政府的重点工程，建设获得政策上的支持，其交通的通达性也很好，加上购物中心可以满足人们休闲娱乐等生活需求，在购物中心旁的酒店的位置自然也比较优越。可以说，购物中心的存在一定程度上提升了酒店的竞争力（再加上写字楼和住宅等业态的配套，这种效果就更加明显）。

综上所述，城市综合体中，酒店与其他业态之间可以互相为对方带来正共生能量，可以实现互利共生的关系（见图9）。

图9　城市综合体中酒店与其他业态互相产生的共生能量

另外，从上文的共生能量分析来看，城市综合体中酒店与其他业态共生单元在一定封闭时间区间内具有连续的相互作用，而且这种作用发生在多个方面，共生关系比较稳定且具有必然性，而且共生单元同属于一个地产开发商，可以建立一定的共享机制和沟通协调机制，形成一个独特的共生界面，所以它们之间可以建立一体化的共生关系。