深度剖析白金海MOMΛ市场SWOT环境

完成对白金海MOMΛ 与区域内主要竞品的对比分析后，本文接下来对白金海MOMΛ 度假地产项目市场中战略内外进行SWOT 分析，以明确该项目的外部机遇与挑战和内部优劣势。

4.3.1　外部机遇与威胁

（1）外部机遇

首先，旅游市场业态正在从观光旅游向度假旅游转变。社会民众外出旅游的心态和利益诉求可以分为两类：一是为了开阔眼界、增长见识、熟悉大量的人文自然景观；二是为了放松身心、体验生活、将旅游作为一种休息与生活的方式。随着旅游产业的快速发展，社会公众旅游的心态正在从第一种向第二种转变，度假旅游的兴起使度假地产的需求快速上升。

其次，随着东戴河新区的成立和辽宁省沿海经济带战略的实施，作为辽宁省首个省管县试点区域，绥中县东戴河区域的旅游产业得到了快速发展，年接待游客量最近几年一直保持快速增长态势。本地经济的快速增长和滨海度假旅游产业的快速发展为本地度假地产的发展提供了良好的机会。

（2）外部威胁

对于白金海MOMΛ 度假地产项目来说，其所面临的外部威胁主要集中在以下几个方面：

首先，区域内土地供应增加和周边地区竞品增加带来的威胁。目前辽宁省东戴河新区处于快速发展阶段，政府部门在发展规划过程中不断增加土地供应量，这将导致区域内度假地产竞品的增加，从而对本项目的市场推广带来一定的影响。同时，包括山海关、秦皇岛、葫芦岛市其他地方在内的周边区域也都在大力发展滨海旅游业，这也会增加区域内竞品数量，使区域内滨海度假地产供应增加。

其次，国家对房地产发展整体审慎的政策导向对度假地产整体发展的威胁。从2010年我国开始全面调控房地产市场不合理发展以后，我国宏观政策对于房地产市场（尤其是投资购房）一直持审慎的态度，这对于社会民众二次置业的需求造成了一定的影响。 (www.xing528.com)

4.3.2　内部优势与劣势

（1）内部优势

首先，开发商品牌优势。白金海MOMΛ 度假地产是由当代置业集团倾力打造的全国首家中国人居绿色环境住区。当代置业集团成立于2000 年，是我国房地产上市百强企业，2013 年在香港联合交易所上市。当代置业集团具有一级房地产开发资质，下设美国休斯敦常青藤MOMC 项目公司，长期专注于“绿色+舒适+节能+全生命周期”的生活家园，并打造中国节能地产领域的标志性品牌——“MOMΛ”。

其次，营销渠道优势。白金海MOMΛ 度假地产开发商当代置业集团长期致力于新型住宅地产的开发与运营工作，从现状来看，当代置业集团在北京、长沙、深圳、合肥、南昌、武汉等数十个城市都开发有MOMΛ 系列地产项目，对于消费者偏好和需求的把握较为准确，同时对于所开发的每一个地产项目，都建设有专业的营销团队。

（2）内部劣势

经过对白金海MOMΛ 度假地产项目内部资源现状的分析，结合白金海MOMΛ 在区域内竞品中的竞争地位，本文认为该度假地产项目内部劣势主要集中在以下几个方面：

首先，与竞品相比，项目规模小，配套设施不够完善。从前文对白金海MOMΛ 和区域内3 个竞品的竞争地位的对比分析中可知，白金海MOMΛ 度假地产项目规划规模明显小于另外3 个度假地产项目。同时作为滨海度假地产，白金海MOMΛ 没有自己专属的海滩资源，这对于该项目在区域内竞争十分不利。另外，虽然白金海MOMΛ 度假地产规划中配置了餐饮、酒店、购物、棋牌阅览室、儿童乐园等多种配套设施，但是目前大部分配套设施仍然为开工或尚在建设中，导致产品营销过程中客户体验性较差。

其次，项目开发周期短，市场推广工作不成熟。白金海MOMΛ 度假地产项目2015年7 月第一期正式开盘，市场推广运营尚不足一年时间，而区域内竞品大都推广运营了2年以上时间。开发运营时间的缺乏导致在市场推广过程中存在诸多问题，主要表现在：项目行销体系不完善，行销人员变动频繁；区域拦截不足，造成来访区域内的客户对项目认知度很低，需要在主要区域路口做好导视；北京区域推广没有达到预期效果，2016 年北京区域采取更直接有效的拓客方式；营销中心体验感较差，缺少园林景观示范区；样板间体验感较弱，主力户型零居室滞销；公司品牌宣传力度不足，未充分利用北京客户对本地开发商的信任和归属感。