旅游度假地产的内涵与特征

2.1.1　旅游度假地产概念与内涵

旅游度假地产作为旅游业和房地产业紧密结合而产生的边缘性产业，最近十多年内发展十分迅速。但是，有关旅游度假地产的概念与内涵，从国内外理论界的研究成果来看仍然存在诸多争议。作为从观光旅游向度假旅游转变背景下的产物，旅游度假地产发展迅速，具有形式多样、产业归属复杂等特征，这些因素都使旅游度假地产项目的定义较为困难。

旅游度假地产在国外产生的较早，从大量国外学者对旅游度假地产的研究成果来看，Ziene Mottiar（2006）认为旅游度假地产的主要呈现形式是产权酒店。由于度假大都受季节性因素的影响，所以消费者度假越来越表现出分时度假的特征。Maximiliano Korstanje（2009）认为度假地产主要有两种表现形式：一种是度假地产开发商或经营商本身不出售度假酒店的所有权，而是将度假酒店的使用权按照时间分割并出售给不同消费者。另一种是酒店开发商将酒店的所有权出售给具有一定度假需求的消费者，然后承诺在一定时间段将酒店返租回来。在这种形势下，购买酒店所有权的消费者可以随时享有酒店的使用权，同时也可以通过租金获得收益。

随着旅游度假地产的不断发展，其所呈现的形式也在逐步变化。随着我国学者对旅游度假地产的关注，在研究过程中对其内涵也给出了自己的理解。通过对我国学者研究成果的归纳，发现我国对旅游度假地产内涵的理解主要包括狭义和广义两种看法。狭义的度假地产是指度假酒店、旅游酒店等以商业地产形式呈现的地产，其代表学者是程绍文（2003）、胡浩（2005）等。随着旅游度假社区的不断出现，国内大量学者开始抛弃“度假酒店”这一狭义度假地产的概念，而采取更为宽泛的广义概念。广义度假地产认为，凡是以项目所在地自然景观或人文景观为依托和开发契机、以独特的优美景观和完善的度假功能配套设施为主要特征、以旅游服务为核心服务的地产项目都属于度假地产。

经过对国内外旅游度假地产内涵研究成果的总结，本文认为我国早期的旅游度假地产概念主要是借鉴国外分时度假的理念，所界定的旅游房地产产品主要是指休闲度假旅游接待型房地产项目，随着研究的深入和旅游房地产市场的发展，旅游房地产的概念的外延也在逐渐扩大，包括了与旅游业相关联的房地产设施及关联空间。旅游度假地产市场的发展使其表现形式越来越多样化，因此本文采用广义度假地产的概念，同时本文所研究案例白金海MOMΛ 也属于广义旅游度假地产的范畴。

2.1.2　旅游度假地产特征(www.xing528.com)

旅游度假地产是房地产市场一个新的分支，是市场细分和市场竞争不断加剧的结果。依托项目周边特殊的景观、人文环境和完善的度假功能配套设施，旅游度假地产具有一般地产项目没有的特征。准确把握旅游度假地产的特征对于制定市场营销策略具有十分重要的意义。概括起来，旅游度假地产主要有以下特点：

首先，以项目周边独特的旅游资源为依托。旅游度假地产项目的功能是满足消费者在项目所在地的住宿休闲需求。因此，项目所在地旅游资源的独特性和稀缺性是度假地产项目成功的关键。所以，一般来说旅游度假地产一般都位于生态环境良好、自然景观优美的著名旅游景点附近，且通过自身优美的建筑设计和配套项目的开发与当地旅游资源实现有效结合。旅游度假地产相对于传统的房地产开发具有更大的优越性，传统的房地产主要以营造小区的绿化环境为主，而旅游房地产的景区环境却能够为消费者提供更健康、更舒心、更环保的生态环境。

其次，以社会中高收入阶层为目标对象。作为社会经济发展到较高阶段的产物，较好的经济基础是旅游房地产顺利发展的必要前提。旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，而其特有的地产类型结构则决定了其高档消费品的地位，因此它的目标消费群体必须拥有较高的经济收入，即必须是社会里的中高阶层，这一部分人群经济状况良好，渴望能够拥有高品质的度假居住环境，以彰显自身身份。多数置业顾客并非首次置业者，而是二次、三次甚至四次的多次置业者。相比之下，传统房地产项目更多的是面向广大社会消费者，主要以普通消费者作为其目标客户，而不像旅游房地产如此地注重社会价值与自身回报的平衡性。

再次，具有一定的投资回报性。旅游度假地产通常兼具投资与自用两重功能，投资者可以通过投资在获得保值增值收益的同时长期享受物业所带来的消费功能与空间享受。因此，旅游房产通常能够吸引一些收入水平较高、追求高生活质量的人群参与消费投资。对于住户而言，首先可将旅游房地产当作一种投资选择，在买下其中的物业成为业主之后，再委托给开发商去管理经营，以获取相对稳定高额的投资回报。