城市房地产投资分析报告的基本结构

城市房地产投资分析报告因类型、所研究的对象、投资阶段及投资内容等的不同，其内容构成和具体写法也不同。当然，作为投资分析报告，必须说明研究什么、为什么研究、得出什么结论及得出这些结论的依据。在这个基础上，还应注意作为投资分析报告这种文体的规范格式。考虑到这些方面，一般而言，一份正式的投资分析报告应包括封面、摘要、目录、正文、附录五个部分。

1.封面

封面要能反映城市房地产投资项目的名称、投资者的单位名称或姓名、投资报告编写者的姓名以及投资分析报告写作的时间。

城市房地产投资项目的名称，也就是投资分析报告的标题。投资分析报告的标题比较简单，一般由城市房地产投资项目的名称和文种两部分构成，如《××项目投资可行性研究报告》。但标题的写法不是固定不变的，如有的标题会写成《××工程投资分析报告》《在××地区投资建设××项目的研究》等。

2.摘要

投资分析报告通常需要较多的文字来阐述，这样虽然是必要的，但对投资者来说，未必有足够的时间和耐心把报告全部看完。所以，报告编写者还应用简洁的语言，简要介绍被研究投资项目本身的情况和特点、项目所处地区的投资环境与市场情况，以及项目投资分析的主要结论。摘要主要有叙述式及提纲式两种。这两种摘要都应简明扼要，言必达意、论据清楚、结论鲜明，最重要的是要向读者提供关键性信息，即投资分析人员的研究发现和有关结论。至于详细内容，读者可以在报告中查找。摘要的字数一般以不超过1000字为宜。

3.目录

如果投资分析报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解投资分析报告所包括的具体内容，以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。至于目录的详细程度及副标题、页码的详细程度，则取决于报告本身的长短和复杂程度，只要能够满足读者方便地查找最关心的信息就可以。大多数投资分析报告都有许多表格，为了使读者易于找到这些表格，最好在目录之后加上一张单独的表格目录。(www.xing528.com)

4.正文

正文又包括前言、主体、结论三大部分。前言主要是投资分析报告的研究范围和使用限制的说明。主体和结论一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的城市房地产开发投资项目投资分析报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、租售收入及税金估算、项目经济效益评价、风险与不确定性分析，以及项目投资分析的结论与建议等十二个方面。项目投资分析报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，则还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。

5.附录

项目投资分析所依据的某些原始资料和中间计算分析资料，应当以附录的形式附在报告的后面。主要的附录材料有：

（1）附表。为便于读者阅读，一些较大的表格通常需要作为附表，按顺序编号后附于正文之后。附表按照在投资分析报告中的顺序，一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、营业成本预测表、营业利润测算表、全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。当然，在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格，如权威部门发布的相关统计资料、相应楼盘调查统计表及市场消费者问卷等也可以附表的形式出现在报告中。

（2）附图。对于城市房地产开发投资项目来说，这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图、行政区划图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括投资分析报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。

（3）附件。对城市房地产开发投资来说，这些附件包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、施工许可证、销售许可证、规划建设方案审定通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。与投资分析有关又不便于放在报告正文中的资料，如一些批复文件、会议纪要等也可以作为附件。这些附件通常可由委托方自行准备，由投资分析的受托方把它与投资分析报告一起送有关读者备看。