韩国城市房地产投资管理制度政策详解

1.房地产融资证券化

PF（Project Financing，项目资金筹措）Loan是1997年金融危机以后以企业金融变形的形式引进的PF方法之一，类似于一般的担保贷款结构。韩国房地产开发项目相关的项目融资不仅以项目的现金流，还以物质担保、对债务人的担保或建筑商的连带担保等信用增级作为前提。随着房地产投资市场逐步升温，建筑商积极使用此类房地产开发项目相关PF Loan证券化作为新的融资手段，从2005年开始这类融资快速增长，证券化形式也摆脱了以往固定的资产担保证券（ABS）方式，而转向灵活的资产抵押商业票据（ABCP）方式。

2.韩国房地产税制

目前，韩国与财产有关的税种共有三类，十种税。第一类是与不动产取得相关的，包括所得税、契税、登记税、继承税和赠与税；第二类是与不动产保有相关的，包括财产税、城市规划税、共同设施税、综合不动产税；第三类是与不动产转让相关的，包括法人税。其中，财产税对土地和建筑物普遍征收，只要拥有不动产就要交纳财产税，而综合不动产税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的。

韩国国会对财产税和税基评估进行统一立法。韩国鉴定评价协会接受韩国建设交通部委托将评估任务分配给鉴定评价士，鉴定评价士调查、评估标准地，公示地价和标准住宅价格，市、郡、区公务员估算个别地公示地价和个别住宅价格，韩国鉴定院独家调查、评估共同住宅价格。标准地公示地价和标准住宅价格、个别地公示地价和个别住宅价格，以及共同住宅价格，经不动产评估委员会审议通过后分别由建设交通部长官和市、郡、区厅长公示。公示确定的价格形成财产税税基，征税部门按此税基的50%征收财产税。(www.xing528.com)

公示价具有广泛的效力。标准地公示地价和标准住宅价格分别是评估或验证个别地公示地价和个别住宅价格的基准；经公示的土地和住宅价格是房地产投资市场中一般土地和住宅交易价格的基础指标并作为国家、地方自治团体等机关在课税等关联业务的土地和住宅价格估算时的基准。同时也是征用私有地或住宅时进行补偿的参考标准和鉴定评价士接受他人委托（如银行抵押贷款）评估地价或住宅价格时的参考标准。

3.房地产调控政策

1997年下半年，金融危机发生后，韩国政府为了活跃房地产投资市场，开始实行住房市场化的举措。其主要举措有：①减免房地产转让所得税、不动产所得税、登记税等多项房地产税收；②放松对专卖住房的限制，放宽对“请约”资格的审查；③废止“小户型住宅建设义务比率”；④全国范围内取消商品房限价政策；⑤允许外国人在房地产投资市场上享有国民待遇。

在这一系列举措实施后，韩国房价大幅提升。2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复过来，经济的复苏带动了房地产投资市场的恢复，大批资金开始进入房地产投资市场，使得韩国房地产投资市场开始过热，房价开始大幅攀升。2003年起，韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。