日本城市房地产投资管理制度政策解析

日本中等以上收入家庭住房主要通过市场实现，民间的房地产公司是供应主体。中等偏下及低收入家庭则是由政府支持的非营利性机构——都市整备公团、地方政府住宅局、勤劳者住房协会提供公共住房。中央政府建设省（现为国土交通省）所属的都市整备公团（在各地设有分社）是事业单位，不以营利为目的，由国家出资提供公团住房，面向中等收入家庭出售和租赁，截至2005年公团住宅存量约128.2万户。地方政府住宅局则为低收入者、单亲家庭及特殊困难家庭提供租赁型公营住宅。日本勤劳者住房协会——住宅合作社则为广大劳动者提供合作住宅。1966年日本制定了《日本勤劳者住房协会法》，确立了住宅合作社组织合作建房的法律地位。日本住宅合作社作为市场与政府之外的第三方资源配置手段，是唯一没有接受国家出资和补助资金的特殊法人，在没有增加国家财政负担的情形下，通过互助合作的形式，有效地解决了城市化进程中大批工薪者的住房问题。

日本政府对住房投资市场的管理主要有以下制度政策：

（1）政府规范住房市场秩序、调控住房市场。主要手段有：①立法。日本政府先后制定实施了《住房金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等。此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立健全保障住房和规范住宅市场的法律体系，这类法律共颁布了40多部。②积极做好基础设施建设。具体做法是积极提供有利于稳定地价、住宅价格和房租的住宅和宅基地等。同时，日本高度重视交通在住房区建设中的重要性。

（2）调整住房供给结构体系。日本政府主要通过制定住房发展规划和指导性住房标准，增加中小户型普通商品住房供给和公共供给来对住房市场施加导向性影响，但对民间供给并不具有强制性。1966～2005年，日本政府已经实施了8个“住房建设五年规划”。在每个“住房建设五年规划”中，都注重因地制宜，引导目标区分为都市型标准和一般型标准。此外，政府还通过诸如环境影响及基础设施承载影响评估等技术标准对新开工住房户型等作出政策性规定。

（3）遏制住房投资投机性需求扩张和房价、地价过快上涨。主要的政策及措施有：(www.xing528.com)

1）税收调节。具体涉及以下方面：①取得课税。a.印花税。印花税通常由买卖双方折半负担。b.注册执照税和不动产取得税。c.消费税。土地的出售不征消费税，而用于住宅地的土地平整工程则需征消费税。d.继承税与赠与税。②持有课税。a.固定资产税。凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。b.城市规划税。征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地，征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业，折旧资产不包含在征税对象范围内。③转让课税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的和5年之内的区别对待；专门从事房地产业的个人转让收益不属于转让所得，而纳入经营所得；从事房地产租赁业的个人也须缴纳事业税。

2）住宅用途严格限转。所有物业都须按原土地使用用途使用，不得随意更改。

3）严格控制外籍人士购房。对于外籍人士购房，对使用自有资金不限制，对贷款购房，则在利率、贷款比例、还款期限等方面与本国居民差距较大。

4）土地管理责任明确，各有侧重。日本对土地地价管理分为三个层次，即全国标准地价公示、都道府县地价调查和地价勘测报告，各个侧重点不同，互为补充。