新加坡城市房地产投资管理制度政策解读

目前，新加坡正成为世界上楼市最活跃的国家和地区之一。相关制度政策主要有：

1.二元化住房制度

新加坡的住房市场由私人住房与公共住房组成，公共住房又称“组屋”，是政府通过建屋发展局（HDB）为广大中低收入者提供的廉价住房。

私人商品房市场则是以住房开发商为主体，开发商可以购买永久性私人土地或99年地权的政府土地开发私人商品房，价格由市场决定。

2.完善的土地制度

新加坡土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为纯国有和公有两种形式：纯国有土地由作为政府部门所属的土地局掌管，公有土地由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局及其他社会团体掌握和使用。目前，纯国有土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。根据新加坡《土地征用法》的规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。新加坡采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物；若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡住房按照土地使用权分成三类：永久地契、999年和99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓土地使用权限是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府的规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。

3.房地产税收制度(www.xing528.com)

新加坡房地产税收政策倾向于保护弱势群体，主要有四项：①不动产税，税率为23%，其计价以不动产每年所能获得的租金总收入计算。空置土地按估计成本的5%计，旅馆客房按年总收入的15%计，旅馆餐饮按年总收入的5%计。②印花税和律师费。税率：不动产转让差价9万元以下的为1%，9万～15万元的为2%，超过15万元的为3%。律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为0.15%～0.20%，标的价值在2000万元及以上者，可协商确定。③开发收益费。变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分50%的开发收益费。④遗产税。税率按遗留不动产市价估定。不足50万元免税，1000万元（扣除一切许可费用，许可费用扣除上限为300万元）以内5%，以上部分为10%。

4.公积金制度

新加坡住房资金来源构成如下：中央公积金局和邮政储蓄银行占80%，商业银行、金融公司、开发银行、契约基金等机构占20%。目前新加坡中央公积金局管理的公积金数额约600亿新加坡元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房。新加坡房地产金融基本由政府控制，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为建屋发展局以投资政府债券的形式筹集资金。金融机构密切配合政府房地产发展计划，提供种种必要的金融服务。

5.楼市调控政策

2009年9月～2010年，新加坡政府推出了三轮冷却措施，旨在防止中低端市场出现投机行为，这些措施包括征收新税、提高预付款标准等。2010年11月25日，新加坡政府宣布向私营部门销售大量土地，以进一步缓和房价。2011年1月又推出新政，包括大幅调高卖方印花税和下调房贷上限等措施，有效地抑制了私人住宅价格的上涨。