美国城市房地产投资管理制度政策探析

美国城市房地产投资市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5%～8%之间，而销售房屋空置率则保留在1%～2%之间。

美国城市房地产投资管理制度政策主要有以下方面：

（1）国外企业和个人投资许可。美国不限制外国人在美国买房。中国人可以投资购买和拥有美国的房产。此外，国外企业和个人还可以通过合伙企业投资美国房地产。合伙企业与公司是两大基本商业组织形式。公司通常要独立缴税，而典型的合伙企业与合伙人通常紧密联系，合伙企业通常不用上缴联邦税。合伙人直接负责合伙企业的税务，这种投资方式不适合那些会产生雇佣成本指数（ECI）的投资。因为这种情况下，合伙人必须承担很多申报和缴税义务。在有ECI的情况下，为避免申报麻烦，中国投资者应考虑用另一控股公司来投资合伙企业。国外企业或个人通过合伙企业投资美国房地产的收益可分为三种：①普通红利或利息；②资本收益；③租金和其他类似收益。

（2）产权制度。美国是私有财产制。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。美国国土面积中私人所有的土地占58%，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物大小、形状等）。私有土地产权是永久性的，法律保护私有土地产权不受侵犯。

（3）贷款政策。在美国贷款买房，绝大部分是固定利率的期限为15年和30年的贷款。在美国不论用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，房价还不了银行的贷款，如果不补足差额，银行就不会同意重新贷款。目前有一些银行提供外国人购房贷款，最高可达70%。购房者须提供国内的收入证明、财产证明等文件。外国人贷款利率比正常利率稍高，所以很多购房者还是愿意一次性付款。另外，美国还有房地产投资信托基金可以用来融资。(www.xing528.com)

（4）交易制度。美国房地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，各种所有制形式的土地都可以自由买卖、出租和抵押，土地所有权的三部分权益可以分别转让，价格由市场供求关系决定。房屋的买卖包括土地在内。买卖房地产，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。在美国买房时的费用，每个州不尽相同，主要费用一般包括房产检查费、律师费、房产历史搜索费和房契保险、房产过户税及贷款费用。在美国买房后，购房者还需要有一定的花费，具体包括：①每年的房产税，为房价的1%～3%，具体根据各个州的规定而异；②保险费，每年的房屋保险根据买房的价格和购买的保险价值定；③维修费；④物业费，如果委托管理公司管理，需要交租金的大约8%（公寓一般为3%～5%）。

（5）物业税政策。房地产物业税（Property Taxes），美国人统称为房地产税（这里专指民用住宅的房地产税），不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该税种是市、县和学区财政收入的主要来源之一。从居民的角度来看，房地产物业税是在住宅上仅次于房屋贷款的第二大支出。而由于房地产物业税属于地方税种的缘故，各州、各县、各市征收的房地产物业税税率会有很大的差异，通常为1%～3%。在美国拥有房地产，每年都需要交房地产物业税。

（6）收入税政策。美国税法有专门的条款规定外国人购置或投资房地产收入的纳税，其规则与美国居民有所不同。外国人（屋主）在美国投资房地产，其租金收入及买卖收入要向美国税务局报税，不管外国人的个人税务情况，也不管美国与外国人（屋主）的祖国有无税务协议。外国人（屋主）租金收入有以下两种纳税方式：①预扣税（Withholding）。屋主在拿到租金前，已经被扣下税额了。租金收入是一种被动的收入，要预先扣除30%的税额（假如没有税务协议的优惠）。②预估缴税（Estimate Tax）。这是在纯收入的基础上进行计算的税，所以税额可能比预扣税的纳税额要低。采取何种纳税方式，取决于外国人是否被认为是在美国从事生意。如果仅仅是被动活动，如只有纯租约，房地产的所有人就不被认为是从事生意，那就必须预扣30%的预扣税。假如外国个人能有合法的解释，他与美国的生意有联系，并向税务局要求选择（Election），就没有责任预扣30%的税。假如所有人是外国公司，则公司将要缴纳分公司利得税（Branch Profits Tax），拥有美国地产的外国公司可以选择美国税法第882（d）条款，把美国与地产有关的收入当做从事生意的收入。以此方式，租金将按照一般的收入减费用后的净收入纳税。