城市房地产投资GIS分析的关键步骤

1.GIS的数据组织

GIS在运行之前，需要有能满足分析所需要的足够数据。要选择足够的、适宜所应用领域的数据是所有分析工作的第一步。GIS的数据来源有很多，但对于社会科学领域的GIS应用来说，最常用的数据有三种来源：地图数据、统计数据和外业补充调查。其中，地图数据提供空间数据，统计数据提供属性数据，由于特殊需要，已有的地图数据和统计数据不能满足需求时，有必要从其他渠道寻找数据或需要作一些外业调查来补充地图数据和统计数据。因此，对地图和统计数据的搜集是城市房地产投资分析也是其他任何一项GIS分析项目的重要内容。

（1）地图数据。地图作为一种表示空间数据的传统方式，是GIS最基本的数据来源；同时，也是在二维空间上描述地理数据的最简单方式。因此，了解地图及其背景是了解空间数据特征的开始，地图目的、地图比例尺、地图表现形式、地图所采用的投影系统以及空间参照系等都对地图数据的选择有着重要的影响。

（2）统计数据。统计数据是人文社会科学最主要的数据来源，也是城市房地产投资分析所涉及的众多经济要素的主要数据来源。但是由于统计数据往往是以行政单位为单元的，而GIS的空间数据往往是以地理参照系所反映的地理单元，它们之间往往存在着差距，这也成为GIS在城市房地产投资分析应用中可能存在的一个难点，需要一定的数据转换来完成。

（3）外业补充调查。用户在解决城市房地产投资分析的具体问题时，已有的数据往往不能完全满足需要，这就需要分析者亲自进行一定的外业工作，通过对房地产项目的实地调查以及社会资料的问卷调查等方式进行资料补充。

在搜集到所有需要的各种数据后，在GIS中一般需要按照空间数据和属性数据两大类进行数据的输入、编辑与整理，也就是转换成GIS可以识别的数据格式，最终存到GIS数据库中，供项目分析使用。

为方便分析，这里主要选取影响城市房地产投资的交通、商业、公共设施等几类要素，经过数据综合与整理，形成以下数据：

1）城市市区交通网络图（Network.Shp）。

2）商业中心分布图（Marketplace.Shp）。

3）名牌高中分布图（School.Shp）。

4）名胜古迹分布图（Famous Place.Shp）。

2.浏览查询检索

从技术的角度来说，GIS的应用功能有很多，而对数据的浏览查询检索是了解数据、掌握信息的第一步，可以通过浏览属性表了解数据的基本信息，通过空间查询对分析所涉及的空间数据和属性数据进行追踪、信息搜索和计算，从而为用户提供定位信息和满足条件的数据。

如在以上数据中选择道路类型为主干道的数据，查询方法如下所示：在ArcGIS主菜单栏上单击“Selection”，选择下拉菜单中的“Select By Attributes”，设置查询图层为“Network.Shp”，设置查询条件为“TYPE”=‘ST’，如图18-3所示，单击“Apply”，即可选择出市区的主要道路，如图18-4所示。

图18-3 “Select By Attributes”对话框

3.空间分析(www.xing528.com)

如前所述，空间分析是GIS所特有的功能。城市房地产投资分析的多个环节都要用到空间分析功能，因而，空间分析也是分析人员最直接接触的领域。空间分析在GIS中主要通过对空间数据和属性数据的综合运算使空间信息得到进一步加工而获得分析结果。

图18-4 市区主要交通要道选择结果

GIS的空间分析功能有很多种，在城市房地产投资分析领域常用的分析功能一般可以有缓冲区分析、空间叠置分析等多种。

（1）缓冲区分析。缓冲区是根据数据库的点、线、面实体，自动建立其周围一定宽度范围的缓冲区多边形，它是用来解决邻近度问题的空间分析工具之一。邻近度描述了地理空间中两个地物距离相近的程度。它在交通、资源管理、城市规划中有着广泛的应用，如研究湖泊和河流周围的保护区的定界、汽车服务区的选择、民宅区远离街道网络的缓冲区的建立等都可以用此功能解决。确定道路交通主干道、公共设施以及商业服务中心对周围地价、房价的影响以及各单一要素适宜的买房区域都可以用缓冲区分析功能解决。图18-5就是对选择的主干道建立缓冲区的结果，同理得到商业中心、名牌高中、名胜古迹的缓冲区域。

（2）空间叠置分析。大部分GIS软件是以分层的方式组织地理要素，将地理要素按主题分层提取，同一地区的整个数据层集表达了该地区地理景观的内容。每个主题层，可以叫做一个数据层面。数据层面既可以用矢量结构的点、线、面图层文件方式表达，也可以用栅格结构的图层文件格式进行表达。叠置分析是GIS最常用的提取空间隐含信息的手段之一。GIS的叠置分析是将有关主题层组成的数据层面，进行叠加产生一个新数据层面的操作。在需要综合原来两层或多层要素所具有的属性信息时往往需要采用叠置分析操作。从原理上说，叠置分析是对新要素的属性按一定的数学模型进行计算分析，其中往往涉及逻辑交、逻辑并、逻辑差等的运算。根据操作要素的不同，叠置分析可以分成点与多边形叠加、线与多边形叠加、多边形与多边形叠加；根据操作形式的不同，叠置分析可以分为图层擦除、识别叠加、交集操作、对称区别、图层合并、修正更新和空间联合。

图18-5 市区主要交通要道200m缓冲区

例如，采用交集操作的叠置分析操作就可综合考虑商业中心、名胜古迹、名牌高中的影响范围，得到满足三个条件的适宜买房的区域；在此基础上，进一步采用图层擦除叠置分析操作，将综合满足商业中心服务范围、名胜古迹500m范围内和名牌高中750m范围内的综合区域和主干道200m缓冲区范围进行擦除操作，即可最终得到购房者的最佳选择区域，如图18-6所示。

图18-6 满足四个条件的购房者的最佳选择区域

4.分析结果输出及应用

在利用GIS的各种分析功能得出所需要的结果后，接下来的工作就是将结果输出GIS系统，其实，这里的结果输出与地图制图专业的要求是一致的。地图编制是一个非常复杂的过程，要将准备好的地图数据，通过一幅完整的地图表达出来，将所有的信息传递出来，满足生产、生活中的实际需要，这个过程中涵盖了很多内容，包括版面纸张的设置、制图范围的定义、制图比例尺的确定、图名、图例、坐标网等。

因为城市房地产投资领域的参与者一般都不是GIS的专业人士，因此城市房地产投资GIS分析结果的输出除了一般地图制图排版的要求外，还可能需要将分析结果涉及的属性信息可视化表示，可以根据数字地图数据分类、分级特点，选择相应的视觉变量（如形状、尺寸、颜色等），制作全要素或分要素表示的可阅读的地图。或者利用各种数学模型，把各类统计数据、实验数据、观察数据、地理调查资料等进行分级处理，然后选择适当的视觉变量以专题地图的形式表示出来，如分级统计图、分区统计图、直方图等。而且不但要求专业地图的输出，还可能需要在最终的专题地图排版上显示一定的表格及中间过程等，图18-7即为本部分分析结果进行排版制图输出的结果。

图18-7 城市房地产投资选址分析结果图