城市房地产投资信托在中国的实践

1.香港地区REITs的实践

2003年8月，香港证券和期货委员会（SFC）发布了REITs的相关规定，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港的《房地产投资信托基金守则》将REITs界定为一种信托基金形式的“房地产集合投资计划”。为了确保REITs具有较为清晰的资产隔离，守则要求REITs必须以信托的结构模式组成。因此，REITs必须指定一个功能上独立于房地产投资信托管理公司的托管人，托管人以实现单位信托持有人利益最大化为职责。托管人一般由银行和信托公司担任。2005年6月，该守则得到修订，允许在香港上市的REITs投资于世界各地的房地产。

2003年8月，香港长江实业公司在新加坡公开发行的置富产业信托是亚洲第一个进行跨国投资的REITs，其公开发行所募集的资金全部被用来购买香港的5家购物商场。由于税收上的优势，新加坡的REITs均采用商业信托的组织结构。REITs已经获得了超出预想的巨大成功，其为投资者带来了丰厚的回报和稳定的资产增值。

2.我国内地房地产投资信托业的起步(www.xing528.com)

新中国的信托业始于1979年，我国的信托投资公司由几家发展到现在的上千家，资产规模达到数千亿元。然而，由于设立之初就缺乏基本的业务规范和定位，在其发展过程中存在的问题也非常明显和普遍。1998年国家启动了对信托业的整顿，信托业与银行业、证券业实行分业经营，回归信托业本源。目前我国信托业主要按照《信托法》《信托公司管理办法》《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定来开展业务，业务主要包括信托业务、投资基金业务、投资银行业务、中间业务，以及自有资金的投资、贷款、担保等业务。REITs是信托业中的一部分，近年来其在信托融资中所占的比重逐渐上升，融资金额不断增加。REITs作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。利用REITs来发展我国房地产业，以及以基金方式投资房地产，发展REITs是我国房地产业发展的必然趋势。

但是，由于我国相关的法律法规还不完善，我国并没有具体针对REITs的立法，只是大体形成了“一法二规”的规制格局。其中，“一法”是指我国2001年颁布的信托领域基本法——《信托法》，“二规”指的是中国银监会于2007年颁布的两部规章——《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。

REITs拥有很多目前国内信托产品不具备的优点，所以，虽然我国发展REITs还受到很多方面的制约，但是其仍然是我国房地产信托融资发展的方向。