城市房地产投资信托的起源及发展简史

1.REITs的起源

REITs最早源于1960年美国国会通过的《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，《国内税收法典》将REITs定义为“一种由可转让的受益权益份额组成，并由多位受托人管理的非公司组织”。

在当时的美国，依照税法，投资者成立信托形式的公司，可以避免双重征税。信托公司如果将收入分配给受益人，可以免征公司利润税。然而，信托公司的这些税收优惠在20世纪30年代被取消，公司和个人的收入都必须缴纳收入税。直至1960年由于对REITs的需求，美国总统签署了将REITs作为利润传递的特殊税收条例。REITs按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。迄今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。REITs在20世纪80年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。1986年的美国税法改革允许REITs直接管理地产。1993年美国退休基金对REITs投资的限制被取消。这些改革激发了投资者对REITs的兴趣，使REITs自20世纪80年代以来有了迅猛的发展。在美国已有300多家REITs，市值达3000多亿美元。

2.REITs在亚洲地区的发展(www.xing528.com)

在亚洲，REITs最早出现于日本。日本REITs的发展始于1984年，其第一笔土地信托由住友信托开始办理，其后业务量逐年增长。截至1988年，有关REITs的个案已超过900件。当前，日本是亚洲REITs发展最成熟的地区。日本REITs的收益率在3%～5%，而该国的长期国债收益率在1.5%左右，2%的收益差足以吸引追求低风险的投资者。日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。在2000年5月日本修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所募集资金运用于房地产投资，从而确定了REITs在日本的法律地位。2001年9月，尽管当时的市场环境非常困难，日本办公建筑基金和日本房地产投资公司在东京证券交易所还是成功发行了REITs。日本也成为在亚洲第一个成功发行REITs的国家。

作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场，新加坡在1999年5月完成了REITs的立法程序。新加坡政府的相关部门比较早就确定了新加坡作为金融中心的发展方向，在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。例如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs持有人时不征收所得税。2002年7月，亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地在新加坡证券交易所推出了第一个零售RE-ITs——嘉茂商产信托，主要由购物商场和专业的信息技术零售中心组成。

2001年4月7日，韩国颁布了《房地产投资信托法案》，允许设立REITs。该法案在2001年5月24日进行了修改，允许设立企业重组REITs以帮助困难企业的重组进程。韩国REITs的产生是政府为了帮助在1997年亚洲金融危机中深受创伤的韩国企业而成立的，以便有效地解决不良资产的处置问题。