传统折现现金流分析在城市房地产开发投资项目中的应用

1.建设投资估算结果及投资方式

本项目第一期总投资估算值为6919.55万元，其构成为：建筑安装工程费3674.44万元，占总投资的53.10%；室外管网、场地、景观绿化等工程费722.25万元，占总投资的10.44%；设备及工器具购置费50.00万元，占总投资的0.72%；工程建设其他费用1883.05万元，占总投资的27.21%；预备费189.89万元，占总投资的2.74%；建设期贷款利息70.41万元，占总投资的1.02%；销售费用与广告费329.50万元，占总投资的4.76%。建设项目的建筑面积为27641.25m²，投资价值为2503.34元/m²。

第一期总投资估算值为6919.55万元，根据项目基本情况和建设工期，其投资方式如下：2009年投入土地成本及前期费用合计1883.05万元；2010年投入除土地成本和前期费用外的60%，主要为建筑安装工程费，室外管网、场地、景观绿化等工程费用，设备及工器具购置费，预备费，建设期贷款利息，销售费用及广告费，合计3021.90万元；2011年投入除土地成本和前期费用外的40%，合计2014.60万元。

2.项目现金流量分析

项目2010年开始进行销售，根据市场需求状况和销控计划，2010年销售的物业比例为60%，2011年销售的物业比例为40%，其第一期现金流量表如表16-1所示。

表16-1 第一期现金流量表 （单位：万元）

税后经营现金流量为销售收入减去销售税金及附加，其税后经营现金流量2009年为0，2010年现金流入量为4831.82万元，2011年现金流入量为3176.02万元。现金流出量为开发成本，2009年投入土地成本及前期费用合计1883.05万元，2010年投入3021.90万元，2011年投入2014.60万元。

3.传统的折现现金流量分析(www.xing528.com)

对于该项目进行传统的折现现金流量分析的结果如表16-2所示。

表16-2 传统的第一期折现现金流量表 （单位：万元）

（续）

由于2009年5年以上贷款利率为5.94%，且开发成本现金流量比经营现金流量相对确定，因而其开发成本折现率为6%；而经营现金流量风险比较大，不确定性高，房地产企业平均内部收益率在20%左右，因而计算经营现金流量使用20%作为折现率。

计算结果如表16-2所示，按照传统的折现现金流量分析，项目累计净现值NPV₁=-484.04万元，NPV＜0，可见，项目不可行。