实物期权的投资决策评价应用框架

实物期权在城市房地产投资中的应用主要表现在两个方面：①要具有实物期权思维方式，在城市房地产投资项目中创造、发现期权；②要运用合适的计算方法估计实物期权的价值，并应用到城市房地产投资活动中。实物期权法最重要的一步就是构造出一个良好的应用框架使其有一个清晰的分析思路。

一个城市房地产投资项目的真实价值（ENPV）等于该项目净现值（NPV）加上该项目所包含的实物期权的价值（C），其基本模型可表示为：ENPV=NPV+C。

根据以上公式，实物期权在房地产中的应用可以分为如下八个步骤：

1.收集基础数据

收集的数据包括：①市场数据，不同物业销售价格及历年上涨状况、销售周期、租金水平及历年上涨水平、历年出租率等。②开发成本及经营成本，开发成本包括前期费用、土地成本、建筑安装工程费、设备及安装工程费、政府规费、管理费、贷款利息、预备费等；而经营成本包括水电费、物业管理费、维修费、建筑物和设备折旧及税金等。

2.分析不确定性因素

实物期权相对于金融期权而言，更具有隐蔽性。因此，必须分析辨别实际问题中所存在的项目的不确定性，发现投资决策者在决策过程中所具有的灵活性，从而分析出所隐含的实物期权。为了迅速识别项目投资中的不确定性因素，可以从对决策的描述出发，首先明确决策是什么、决定决策的可观测变量是什么、何时决策、谁有权利执行决策等。

3.鉴别关键的不确定性因素

不确定性因素是房地产项目价值的根源，但并不是每个不确定性因素都能带来较大的价值。这就需要找出影响程度和不确定性程度都比较大的不确定性因素。政策因素和社会因素的不确定性所创造的机会对所有投资者都一样，可以不考虑。其他不确定性因素对项目的影响主要表现在对项目的投资成本、租售水平、销售率和出租率的影响，因而主要考虑对项目收益的变化的影响因素。

4.识别实物期权类型(www.xing528.com)

对于项目市场因素带来的不确定性，可以有不同的期权，所以分析时应考虑用对应期权来控制部分的不确定性。同时还应注意，现实中的项目所包含的期权除了可能出现单个期权外，还可能存在复合期权。

5.构建期权定价模型

对于已经识别出的实物期权，可以借助合适的数学模型并求解定价。实际投资过程中期权形式多种多样，相应的期权定价模型也不一样，需要根据项目具体的期权情况，选择合适的定价模型。

6.计算项目价值

运用构建的期权定价模型，进行期权价值计算。在计算出期权价值之后，还应根据传统的折现现金流量法，在估计未来预期现金流的基础上，采取适当的折现率，计算出项目的净现值，最后得出项目的总价值为项目的期权价值和净现值之和。其决策准则是，当项目的总价值大于零时，进行项目投资，否则就不投资。

7.实物期权定价结果分析

现实投资过程中，许多数据无法从市场上直接获得，即使直接获得，也只是一种近似的估计，不可能和未来的实际情况完全吻合。为保证结果的科学合理，还要对选择的模型和计算过程进行检查分析，主要侧重于检查定价结果、检查制定决策的临界值、检查策略空间、检查决策风险特征等。

8.根据项目的实际情况重新设计

在进行以上步骤之后，可以考虑实物期权的影响及在分析问题开始时所作的假设，根据计算和分析的结果，同时考虑实际情况，调整实物期权的设计细节，甚至有可能发现新的不确定性来源，找到新的期权特征和对应的实物期权类型。