互斥方案比选策略优化

1.互斥方案比选的原则

互斥方案比选有以下四条原则：

（1）现金流量的差额评价原则。该原则认为，在评价互斥方案时，应该首先计算两个方案的现金流量之差，然后再考虑某一方案比另一方案增加的投资在经济上是否合算。

（2）比较基准原则。比较基准原则认为，在多个互斥方案比选时，均应以某一给定的基准收益率i_c作为方案比选的基准。

（3）环比原则。环比原则认为，在互斥方案的比选中，必须将各方案按投资额由小到大排序，依次比较，在此基础上进行方案比选。而不能将各方案与投资最小的方案进行分别比较，最后选择差额指标最好的方案为最优方案。

（4）时间可比原则。时间可比原则认为，在比选互斥方案时，各方案的寿命（计算期、开发经营期）应该相等，否则必须利用某种方法进行方案寿命的变换，以保证各方案具有相同的比较时间。对于开发投资，通常必须开发经营期相同，不能变换。

2.不同类型互斥方案的比选

（1）开发经营期（计算期）相同的互斥方案比选。当可供比较的互斥方案的开发经营期（计算期、寿命期）相同时，可直接选用差额内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。

[例15-2] 设某出租经营型房地产项目有三种互斥的实施方案，其寿命年限均为10年，10年后残值为零。假设基准收益率为10%，各方案的初始投资及年净收益如表15-3所示。试进行投资方案的比选。

表15-3 某出租经营型房地产项目各互斥方案数据 （单位：万元）

解：

（1）用净现值法求解。根据净现值的计算公式，可以求得三个互斥方案的净现值分别为：

NPV_A=3144.57万元

NPV_B=5331.31万元

NPV_C=9361.42万元

根据净现值大者为最优方案的原则，可以判断C方案为最优方案。

（2）用等额年值（AW）法。根据等额年值（AW）的计算公式，可以分别求得各互斥方案的等额年值如下：

AW_A=511.76万元

AW_B=867.65万元

AW_C=1523.53万元

根据等额年值法的选择标准，仍以C方案为最优。

（3）用差额内部收益率法。根据该方法的选择准则，利用该方法进行投资方案比选的一般步骤如下：

第一步，将备选互斥方案按照投资规模的大小顺序排列，即C、B、A。

第二步，计算投资规模最小方案的内部收益率。如果所求的内部收益率小于基准收益率或折现率（或MARR）所预定的投资收益水平，则淘汰此方案，并继续重复这一步，计算次最小方案的内部收益率，若求得的内部收益率大于或等于基准收益率或折现率所预定的投资收益水平，则进入下一步。

本房地产项目A方案投资规模最小，利用插值法计算其内部收益率，得到IRR_A=31.11%，因为IRR_A=31.11%＞10%，因此可以进入下一步。

第三步，计算投资规模最小方案与其投资规模相邻的投资方案的现金流量差额，求出投资增量的内部收益率。如果所得到的内部收益率不能达到预定的投资收益水平，则淘汰投资规模大的方案，否则淘汰投资规模小的方案，再进入下一步。(www.xing528.com)

本房地产项目投资规模最小的A方案与其投资规模相邻的B方案的现金流量差额为1500万元，年净收益差额为600万元，投资增量的内部收益率ΔIRR_B-A=38.45%＞10%，因此淘汰投资规模小的A方案，进入下一步。

第四步，如果只剩下一个投资方案，则此方案就是最优方案；若剩下不止一个方案，则再进入第三步，直到剩下一个投资方案为止。

计算得到B方案与其投资规模相邻的C方案的现金流量差额为1500万元，年净收益差额为900万元，投资增量的内部收益率ΔIRR_C-B=59.43%＞10%，因此淘汰投资规模小的B方案，选择C方案。

此时，只剩下C方案，因此，C方案为最优。

由以上计算结果可以看出，对于项目开发经营期（计算期、寿命期）相同的互斥方案，用以上三种方法来比选的结果是一致的。事实上，差额内部收益率、净现值或等额年值指标有着本质上的内在联系，三个指标的变动方向是一致的，这也可以用三个指标的计算公式推导出来。

（2）开发经营期（计算期）不同的互斥方案比选。由于房地产投资市场的特殊性，一般而言，当开发经营期（计算期、寿命期）不同时，进行时间的转换通常没有实际意义，或者偏离房地产投资市场的具体情况。因此，本章不予介绍。

（3）开发经营期较短的出售型房地产项目互斥方案比选。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。因为比较简单，这里不再赘述。

（4）效益相同或基本相同的房地产项目互斥方案比选。对效益相同或基本相同的房地产项目互斥方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行方案费用部分的比选。

[例15-3] 某投资项目拟订了三个使用功能相同的建设方案，三个方案的费用支出情况如表15-4所示，残值均按初始投资的5%计算，基准收益率为15%，试采用费用现值和等额年费用指标进行投资方案比选。

表15-4 某投资项目各投资方案有关数据 （单位：万元）

解：

（1）用费用现值法进行投资方案比选。利用费用现值的计算公式：

可以得到三个互斥方案的费用现值如下：

计算结果表明，A方案的费用现值最小，A方案为最优方案。

（2）用等额年费用法进行投资方案比选。根据等额年费用指标的计算公式：

可以分别求得三个方案的等额年费用如下：

AC_A=839.93万元

AC_B=1109.90万元

AC_C=1379.86万元

计算结果表明，A方案的等额年费用最小，所以A方案为最优方案。

由（1）（2）两种比选结果可以看出，采用费用现值和等额年费用指标进行投资方案比选，其结果是相同的。