传统分析方法：城市房地产投资组合

城市房地产投资组合的传统分析方法通常是把城市房地产投资项目按照投资风险的大小，划分为两大部分：防御部分和进取部分。防御部分是指市场需求稳定，价格变动平稳，时空波动小的城市房地产投资品种；进取部分是指市场需求变化大，但投资收益大和增值、减值及风险也大的房地产品种。城市房地产投资组合的一项主要内容就是确定这两部分的投资比例。其确定城市房地产投资组合的方法主要有：

（1）投资类型固定比率法。这种方法是根据投资目标与投资计划，使城市房地产投资总额中防御部分和进取部分的比率保持不变。当投资总额发生变化时，两大部分投资同时按照原来相同的变动比例发生变动。例如，如果为了追求较高的投资收益，投资者可能会保持70%的进取部分和30%的防御部分；如果投资目标是为了资本保值和回避风险，那么投资者可能会持有30%的进取部分和70%的防御部分。而不管是哪种投资倾向选择，以及投资总额如何增减，两者的投资比例都是固定的。

（2）投资类型变动比率法。这种方法是根据不同类型房地产产品的价格变动趋势，设置一定的投资决策界限，来进行投资优化组合选择。例如，若进取型房地产价格上涨了15%，则其投资额应增加8%；若价格下降了15%，则其投资额应减少5%。若防御型房地产价格上涨了15%，则其投资额应增加5%；若价格下降了15%，则其投资额应减少8%。投资者根据这个规则来选择投资组合。

（3）投资品种资金成本平均法。这种方法是指在城市房地产投资总额一定的情况下，根据防御部分和进取部分投资成本的变化，在不改变两部分投资比例的条件下，增加投资成本下降部分投资数量，减少成本上升部分投资数量，从而使房地产平均投资成本低于市场平均成本。利用这种方法，使同样规模的资金投资于更多的房地产，投资者可以获得更大的收益。(www.xing528.com)

使用这些方法进行城市房地产投资优化组合简单方便，并具有一定合理性，易于为房地产企业所接受和实施。但是这种传统分析方法也有很大的缺陷和不足，例如，对城市房地产投资对象的划分过于简单、缺乏对风险的定量分析及投资比例的确定缺乏优化过程等。这些问题也促使人们探索更为完善的投资组合模型。

投资组合广泛应用于证券投资领域，并已形成诸多成熟完善的模型。由于房地产特殊的性质，城市房地产投资组合模型还在不断探索中。城市房地产投资组合模型的基本思想是，城市房地产投资者在进行投资决策时，从若干个投资项目中选出若干个适当的项目进行投资组合，使得该组合风险与回报达到期望目标。

目前，学术界和理论界提出的城市房地产投资组合模型主要有以下几种：马柯维茨（Markowitz）投资组合模型、基于模糊概率的城市房地产投资组合模型及风险—收益模型等。因为这些模型相对比较复杂，本书不再介绍。