城市房地产投资组合的含义和类型详解

投资组合就是投资者对各种投资产品进行组合，分散投资风险以期获得期望收益目标，是从证券业、保险业及银行金融业发展而来的一种投资策略。

在投资组合决策中，组合的投资产品可以是基金、债券、黄金、美元等金融产品，以及证券、期货等金融衍生品，具体运用到房地产开发企业来说，投资的产品主要是房地产开发项目或者经营持有的物业。房地产开发企业可以运用投资组合理论对房地产市场的各种投资产品进行投资组合，通过投资组合分散投资风险，以期达到房地产企业的投资收益最大化，在市场上保持竞争地位。因此，房地产项目投资组合主要是对房地产市场进行细分，根据不同时空各类房地产需求状况及各自的潜在风险，选择多个不同的房地产项目进行投资组合的一种策略。城市房地产投资组合主要有以下类型：

（1）不同类型项目组合。各种类型城市房地产投资的风险大小不同，获取的收益也不尽相同。城市房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产资金的合理比例。因此，投资不同的房地产项目，将风险分散化，城市房地产投资者可能遭受的整体风险损失就会大大降低，从而可以获得可观的风险收益。例如，城市房地产投资者分别将资金投入住宅和办公楼，因为各种不同类型房地产的投资风险大小不一，收益高低也就有所不同，风险大的投资项目回报率相对较高，回报率低的投资项目风险就相对低些。如果投入住宅的部分遭受损失，而投入办公楼的部分不但未遭受损失，反而获得较高的收益，那么，投入办公楼的部分就可以补偿投资于住宅所遭受的损失。当然，在进行投资组合时，还应注意各项目及城市房地产投资类型的相关性不能太强，否则就起不到降低风险的作用。

（2）不同区域项目组合。房地产商品的位置固定性决定了房地产市场是一个区域性市场，由于各个地区经济政策、投资政策、市场条件、资金供求等各不相同，其对房地产商品价格的影响也各不相同，此外，经济景气程度在各地区之间也存在着很大的差异，将投资分散于不同地区的房地产，就能达到降低房地产风险的目的。(www.xing528.com)

（3）不同时间项目组合。房地产市场情况变化比较大的情况下，确定一个合理的投资间隔，分别进行投资，可以避免市场的供求风险。例如，在住宅市场不明朗的情况下，不能进行大盘同时开发。而应分期开发。视市场供求特征的变化，随时调整投资开发的策略，就能有效地避免投资风险。

（4）不同开发主体的组合。开发主体的组合是指多个城市房地产投资主体集合资本，共同进行一项开发活动，其基本动机是分散风险，进行资金、土地、技术、管理、环境、政策等方面的优化配置，实现有效管理，最大程度地获利，最大限度地降低风险。例如，与外商合作，可利用政策优势，获得税收减免；与金融机构、大财团合作，可获得资金支持；与原土地所有者合作，可降低成本；与专业管理机构合作，可获得技术和管理上的支持；与当地企业或部门合作，可获得社会、环境优势。

实际上，实力强大的投资者对城市房地产的投资已开始注重研究其地区分布、时间分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。另外，应确定合理的房地产投资间隔，将房地产商品的买、卖分开，避免因房地产市场变化而带来的时间风险。