1.按实质内容的不同划分的城市房地产投资风险类型
按照城市房地产投资风险实质内容的不同，可把风险划分为以下类型：
（1）政策风险。它是指由于国家或地方政府有关城市房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。城市房地产投资是一项政策性很强的业务，它受多种政策的影响和制约，如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策及税费政策等。这些政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给房地产开发投资者带来投资风险。
（2）市场供求风险。任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的，这种动态不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要由市场的供给和需求决定，房地产市场的经营者所承担的风险比在一般市场情况下要大些。例如，当供给短缺或需求不足时，都可能会让房地产市场的主体，即买方或卖方中的一方受到损失，这种由于供给和需求之间的不平衡而导致的房地产经营者的损失，就是供求风险。它是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。
（3）财务风险。它是指房地产项目融资、负债经营等财务管理方面带来的风险。房地产开发企业负债经营的目的是借助杠杆效应，减少平均负担的固定成本，从而增加额外收益。然而，如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，而失去抵押物或使企业面临破产危险。当房地产市场疲软，销售不畅，利润下降时，杠杆效应就会呈现负影响状态。尤其是当开发项目的利润率低于借款利率时，将使企业的税后盈利受到额外的损失。
（4）经营风险。它是指城市房地产投资项目经营管理决策失误造成的风险。例如，承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择、营销策略的制定、价格定位等经营决策上与管理决策上存在的风险。对房地产开发投资来讲，经营风险是一个十分重要的风险项目。通常，开发商都很重视该风险的预防，通过加强市场调研与分析来努力避免该风险的发生。
（5）购买力风险。该风险是指由于买方的购买能力下降，而造成的投资者收益率的下降。这主要是与通货膨胀有关，在通货膨胀率较高的情况下，消费者可能将消费从住房市场转移出去，从而影响房地产需求，给投资者造成损失。有些投资者通过采取浮动利率制度或缩短租期的方法来降低购买力风险，这种方法虽然能够起到一定作用，但同样会使购房者减少，最终影响投资收益。
（6）法律风险。它是指投资者没有按照法律规定来进行投资活动而带来的损失。房地产投资涉及施工、监理、金融、营销等众多方面，相应地也容易触碰与其相关的各种法律法规，从而影响到正常的投资活动及投资收益的回收。因此，投资者在投资过程中，一方面要遵守各项法律规定，另一方面要懂得分散风险。
2.按城市房地产投资开发周期划分的城市房地产投资风险类型
按城市房地产投资开发周期，可把投资风险大致划分为以下几种类型：
（1）投资开发前期的风险。它是指投资计划实施前期的风险，如选址风险、市场定位风险、融资风险、投资方案决策风险等。该风险主要是由市场研究与项目评估分析与预测的准确性带来的。当然，融资资本结构的变化也是该项风险的诱因。一般来说，当开发商的自有资金不足30%时，投资房地产的风险就相当大了。这时，如果投资者的抗风险能力较弱，就最好不要进行投资。但有些开发商可以通过银行贷款、发售债券、发售股票、预售房屋等多种手段进行筹资，这同样可以降低投资风险。
（2）开发建设期间的风险。它是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。进入到项目的建设阶段后，会面临更多的问题，如施工方的施工质量、监理方的工作态度、各种建筑材料的价格上涨幅度、周边同类项目的建设状况、自然灾害等。如果处理不好这些问题，很可能带来按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。该项风险的主要原因涉及承包商的项目控制与管理能力、通货膨胀及不可预见事件的发生等。
（3）竣工验收阶段的风险。在竣工验收阶段，能否按时完成竣工验收和向购房者交房直接关系到项目开发是否真正成功。一旦不能按时交房，不但需要承担违约责任，同时还要面临其他由此引起的风险，如信誉风险、政策风险等。
（4）经营阶段的风险。它包括两部分内容：①投资经营的风险。例如，由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险。②房地产市场营销风险，例如，由于市场定位及定价和营销措施不力等带来销售期长短，以及消费者支付能力与方式等的变化，致使营销业绩不佳等也会给城市房地产投资带来一定风险。(www.xing528.com)
（5）管理阶段的风险。它是指房地产工程竣工、交付使用后的物业管理阶段的风险。例如，与住户关系处理不当带来的纠纷，住户入住后的安全、卫生管理问题存在的风险等。
（6）运营阶段的风险。对于开发后出租或自营的城市房地产投资项目来说，项目进入到了正常的运营阶段，风险就相对小一些。但是，投资者在这个阶段投资也不能毫无顾忌，还是要在对项目整体的经营状况、投资的成本及投资的收益率等进行详细的调查之后，再作出最终的投资决策。在这一阶段的投资者主要追求的是经营利润，而主要风险就是其经营目标是否能够实现。因此，这一阶段适合于懂得经营之道又不愿承担过多风险的投资者。
3.按投资风险的可控性划分的城市房地产投资风险类型
按投资风险的可控性，可把城市房地产投资风险分为系统风险和个别风险两种类型。
（1）系统风险。系统风险是对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。系统风险又称不可分散风险或市场风险，即个别风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。城市房地产投资首先面临的就是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，如通货膨胀风险（又称购买力风险）、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。这里只介绍前述分类中没有介绍的几种风险：周期风险、变现风险、利率风险和或然损失风险。
1）周期风险。它是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产周期波动可分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入到衰退阶段，进而进入到萧条阶段时，房地产市场将出现持续较长时间的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给城市房地产投资者造成损失。
2）变现风险。它主要是指在交易过程中可能因变现的条件和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。由于房地产是低流动性资产，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。也就是说，当城市房地产投资者在急需资金时，无法将其手中的房地产很快脱手，即使投资者能较快地完成房地产交易，也很难以合理的价格成交，从而大大影响其投资收益。所以，房地产不能流动及其变现上的困难，给城市房地产投资者带来了变现及收益上的风险。
3）利率风险。它是指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性。利率变动对城市房地产投资者主要有两方面的影响：①对房地产实际价值的影响。一般使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益。②对房地产债务资金成本的影响。贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
4）或然损失风险。它是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象的，因此，有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独投保。
（2）个别风险。个别风险是仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险。它主要包括财务风险、收益现金流风险、经营风险、时间风险及持有期风险等类型。以下主要介绍几种前述分类中没有介绍的类型：
1）收益现金流风险。它是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于房地产开发投资来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业损毁造成的损失、资本化率的变化等，也会对其收益产生影响。
2）时间风险。它是指城市房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。城市房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低的程度。时间风险不仅表现在选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业进行重新装修或更新改造的时机的选择、物业转售时机的选择及转售过程所需要的时间长短等。
3）持有期风险。它是指与城市房地产投资项目持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目周期的不确定性因素就越多。例如，对于置业投资者而言，持有1年和持有5年相比，持有1年的投资的相关成本、收益及可能的不确定性因素显然更容易预测，因而投资者的实际收益和预期收益相差不会太大。因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而增加的。持有期越长，其投资持有期风险越大，其获得的收益可能越难以得到保证。
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