城市房地产投资分析中的敏感性分析分为单因素敏感性分析与多因素敏感性分析。
单因素敏感性分析是指在进行敏感性分析时，假定只有一个因素是变化的，其他的因素均保持不变，分析这个可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。
多因素敏感性分析是指在同时有两个或两个以上的因素发生变化时，分析这些变化的因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。
1.单因素敏感性分析的步骤
单因素敏感性分析的步骤一般包括：
（1）确定敏感性分析的对象。敏感性分析的对象就是前面所谈的项目经济评价指标。一般是根据项目的特点、不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择一到两种指标为研究对象，经常用到的是净现值（NPV）和内部收益率（IRR），另外还要说明的一点是，敏感性分析中所确定的经济评价指标，往往应该与方案的经济评价指标一致，不宜设立新的分析指标。
（2）选择需要分析的不确定性因素。影响项目经济评价指标的不确定性因素很多，但在实际分析中并没有必要对所有的不确定性因素进行敏感性分析，而是往往选择一些主要的影响因素，如项目总投资额、建设年限、经营成本、产品价格、标准折现率等。选择需要分析的不确定性因素时主要从以下两点考虑：①预计这些因素在其可能的变化范围内对经济评价指标的影响较大；②这些因素发生变化的可能性比较大。
（3）计算各不确定性因素对经济评价指标的影响程度。对所选定的需要进行分析的不确定性因素，按照一定的变化幅度（如5%、10%、20%等）改变它的数值，然后计算这种变化对经济评价指标（如NPV、IRR等）的影响数值，并将其与该指标的原始值相比较，从而得出该指标的变化率，可用下列公式表示：
式中，ΔXi为第i个变量因素的变化幅度（变化率）；Yj1为第j个指标受变量因素变化影响后所达到的指标值；Yj0为第j个指标未受变量因素变化影响时的指标值；ΔYj为第j个指标受变量因素变化影响的差额幅度（变化率）。式中的β又称灵敏度，是衡量变量因素敏感程度的一个指标。
（4）确定敏感性因素。敏感性因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素，根据分析问题的目的不同一般可通过两种方法来确定。第一种称为相对测定法，即设定要分析的因素均从初始值开始变动，且假设各个因素每次变动的幅度均相同，分别计算在同一变动幅度下各个因素的变动对经济评价指标的影响程度，即灵敏度，然后按灵敏度的高低对各个因素进行排序，灵敏度高的因素就是敏感性因素。第二种称为绝对测定法，即假定要分析的因素均只向经济评价指标产生不利影响的方向变动，并设该因素达到可能的最差值，然后计算在此条件下的经济评价指标，如果计算出的经济评价指标已超过了项目可行的临界值，从而改变了项目的可行性，则表明该因素是敏感性因素。
2.单因素敏感性分析图
敏感性分析图是通过在坐标图上作出各个不确定性因素的敏感性曲线，进而确定各个因素的敏感程度的一种图解方法，其基本作图方法如下：(www.xing528.com)
（1）以纵坐标表示项目的经济评价指标（项目敏感性分析的对象），横坐标表示各个变量因素的变化幅度（以%表示）。
（2）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化曲线，其中与横坐标相交角度较大的变化曲线所对应的因素就是敏感性因素。
（3）在坐标图上作出项目经济评价指标的临界曲线（如NPV=0，IRR=ic等），求出变量因素的变化曲线与临界曲线的交点，则交点处的横坐标就表示该变量因素允许变化的最大幅度，即项目由盈到亏的极限变化值。
3.多因素敏感性分析的步骤
单因素敏感性分析方法是敏感性分析中最基本的方法，它为投资者提供了关于项目盈利性的有用信息和它对主要变量的敏感性，同时指出了哪些变量是最关键的变量，但单因素敏感性分析方法忽视了各变量之间的相互作用关系。
在实际投资过程中，很可能有几个变量同时发生变化，且其所造成的分析结果失真比单变量大，因此对一些重要的、投资额大的投资项目除了要进行单因素敏感性分析以外，还应进行多因素敏感性分析。在多因素敏感性分析中，双因素敏感性分析最为实用，下面以双因素同时变化为例说明多因素敏感性分析的方法。
（1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。
（2）从众多的不确定性因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量。
（3）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程式转化为不等式。
（4）作出敏感性分析的平面图。
横轴和纵轴分别代表两种因素的变化率，并将不等式等于零时的一系列结果描绘在平面图上，由代表这些结果的一条线将平面划分为两半，该直线就作为临界线，直线的一边表示投资项目的效益指标在两个因素同时发生变化的情况下仍能达到规定的要求，而直线的另一边则表示投资项目的效益指标是不可行的（如净现值小于零或内部收益率小于基准收益率等）。
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