影响城市房地产投资项目不确定性的因素

房地产投资项目的周期长，涉及的范围广，因此影响它的不确定性因素有很多。一般而言，主要有以下几个方面：

1.土地费用

土地费用是房地产开发投资分析中一个重要的计算参数。在进行开发投资分析时，如果开发投资者还没有获取土地使用权，则土地费用往往是一个未知数。因此，通常要参照近期土地成交的实例，通过市场比较法或其他方法来估算土地费用。土地费用由土地使用权出让金、城市建设配套费用和土地开发费用组成，在地块现状条件比较复杂和房地产市场不健全的情况下，很难估算得比较准确，同时，房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。随着城市的发展和城市可利用土地资源的减少，土地费用在城市房地产开发总成本中所占的比例日益增大。因此，分析土地费用变化对房地产开发项目财务评价结果的影响十分重要。

2.容积率

当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费等收入或费用。在初始项目投资分析阶段，开发商不一定能够拿到政府有关部门的规划批文，因此，容积率以及其他规划指标，包括建筑面积等都是不确定的。另外，即使有关部门批准了开发项目的容积率或建筑面积，项目可供出租或出售的面积也仍然不能完全确定。因为建筑物出售时公共面积的可分摊和不可分摊部分、建筑物出租时可出租面积占总建筑面积的比例等，都不是非常明确的。在项目分析阶段，这些只能根据经验大致估算。

3.建筑安装工程费

在进行房地产开发项目投资分析的过程中，建筑安装工程费的估算比租金售价的估算要容易一些。但即使这样，分析时所估算的建筑安装工程费与实际建筑安装工程费之间也不一定相符。导致建筑安装工程费发生变化的原因主要有以下两点：①开发商在决定购置某块土地进行开发之前，通常要详细估算整个建造成本，并测算能承受的最高地价。当开发商获得土地使用权后，就要选择一个合适的承包商。由于建筑安装工程费的估算时间与承包商报价时间之间经历了较长时间，这期间可能会出现由于建筑材料和劳动力价格水平的变化导致建筑安装工程费上涨或下跌的情况，使开始估算的建筑安装工程费与签订承包合同时的标价不一致。②当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，导致建筑安装工程费改变。

4.项目开发周期

项目的开发周期是由项目前期、项目建造期和项目租售期组成的。在前期阶段主要是开发商进行征地、拆迁、安置及项目的策划等工作，涉及很多需要政府审批同意的环节。一旦在某个环节上被政府指出不符合政策规定，就意味着项目的进度要受到影响。同样，在项目的建造阶段也会遇到种种突发的情况，使得建筑施工工期变化而影响投资收益。例如，建筑材料与人工的短缺、恶劣的天气条件、施工中遇到特殊的地质构造或是社会的动荡等，这些变化都会对工期产生影响，造成总费用的上涨。到了项目的租售阶段则有可能出现市场供大于求和居民购买力下降的局面，这时就会延长项目的租售时间，增加总的开支，从而使开发商负担加重。(www.xing528.com)

5.租售价格

租售收入构成了城市房地产投资项目的主要现金收入。因此，租金或售价对房地产投资项目收益的影响是显而易见的，而在房地产项目投资前对一个项目的租金或销售价格的估算是非常困难的。究其原因，一是在投资前对项目租金或售价的估算大多是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较实际上是没有考虑通货膨胀因素的，也没有考虑租金或售价在投资期间的增加或减少，而是以现在的价格水平估算，这样做的结果势必造成一定误差。二是在项目开发建设过程中，社会环境、经济环境等因素也会发生变化，对租金及售价的影响是很难测定的。同时，房屋的出租率、空置率在房地产市场上也是处于不断变化之中的，同样会对投资造成影响。

6.出租率或空置率

出租率是指可出租面积占全部建筑面积的比例。空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可供出租建筑面积的比例。出租率或空置率的高低，直接影响置业或开发完成后出租的房地产投资项目的财务可行性。因为它们对估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。出租率（或空置率）提高（或降低），会导致有效毛租金收入增加（或减少），反之，则有效毛租金收入就会减少（或增加）。出租率或空置率的变化与宏观经济环境、市场状况、租户支付租金的能力等有关，所以准确估算出租率或空置率也不是一件容易的事情。

7.资本化率

资本化率也是影响经济评价结果最主要的因素之一。资本化率取值的变化对现金流量分析、投资项目开发价值和一些盈利能力评价指标都有影响，这个指标的微小变化都会影响到财务评价的最终结果。如前所述，项目总开发价值可用项目建成后净经营收入除以资本化率来得到，假设项目年净租金收入预期值不变，则一旦预期资本化率发生即使是1%的变化，所求的物业总开发价值结果也会相差很远。这种无法避免的误差，会使投资者承担许多附加的投资风险。另外，在利用折现现金流分析方法进行投资项目分析时，行业内部收益率或目标收益率等，也会在很大程度上影响着项目的投资决策。

从以上分析可以看出，房地产开发投资过程中所涉及的这些不确定性因素，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化。这些不确定性因素变化的最终结果是对房地产投资项目的费用和效益产生影响，假设开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的净利润将基本保持不变。这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大。但在房地产开发投资中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各个不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的收益有何影响、影响的程度怎样等，进行详细的分析，以保证房地产开发投资决策有充分的依据。