城市房地产投资项目不确定性的成因分析

前面章节介绍的各评价指标的计算中，每个因素的取值都是以估计和预测为基础的，而实际房地产投资过程中，受环境、客观条件和相关因素的局限，使得销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等最终数据与评价者或是决策者的预测并不总是相符，这种现象就是不确定性。产生不确定性的原因很多，主要有以下几点：

（1）信息的不充分性。信息在质与量两个方面不能充分地满足预测未来的需要，而获得充分的信息则需要耗费大量的时间与金钱。这就使得分析者所能掌握的信息是十分有限的，他们需要作出大量的假设，而此种方式不利于及时、准确地作出决策，从而增加了投资项目的不确定性。

（2）人的判断能力的有限性和差异性。由于人的判断能力受到诸多方面因素的限制，使得人们不可能准确无误地预测未来的一切。人的能力等主观因素的限制加上预测工具及工作条件的限制，决定了预测结果与实际情况肯定有或大或小的偏差。同时，不同的人对于同一事物的判断也是不尽相同的。

（3）市场供求变化的影响。因为房地产投资项目的建设周期一般较长，所以，在整个周期中不可避免地会发生需求结构的变化、需求数量的变化、产品供给结构的变化以及供给数量的变化。尽管可以通过对当前市场情况的分析来预测未来的供求结构，但这样的分析往往是相当复杂的，做起来也很困难。所以，供求结构的变化也会引起项目不确定性的增加。(www.xing528.com)

（4）经济环境的变化。在市场经济条件下，国家的宏观经济调控政策、各种改革措施及经济发展本身对投资项目有着重要影响，特别是对投资项目的收益影响巨大，使得投资的不确定性增加。

（5）项目数据的统计偏差。这是指由于原始统计上的误差、统计样本点的不足、公式或模型的套用不合理等所造成的误差。例如，项目固定资产投资和流动资金是项目经济评价中重要的基础数据，但在实际中，往往会由于各种原因而高估或低估了它的数额，从而影响了项目评价的结果。

当然，还有其他一些影响因素。在项目经济评价中，想全面分析这些因素的变化对项目经济效果的影响是十分困难的，因此在实际工作中，往往要着重分析和把握那些对项目影响大的关键因素，以期取得较好的效果。