所谓利润，是指公司、企业在一定期间生产经营活动的成果，即收入与费用支出相抵后的差额，它是反映经营成果的最终要素。利润是公司、企业生产经营成果的综合反映，是公司、企业会计核算的重要组成部分。如果收入大于费用支出，则其净额为利润；如果收入小于费用支出，则其净额为亏损。利润通常包括营业利润和营业外收支净额等几部分。其中，营业利润为营业收入减去营业成本、期间费用和各种流转税及附加税费，再加上投资净收益后的余额，投资净收益是企业对外投资收入减去投资损失后的余额；营业外收支净额是指与企业生产经营没有直接关系的各种营业外收入减营业外支出后的余额。
利润总额的计算公式如下：
利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税
经营收入=销售收入+租金收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加
经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本
城市房地产投资项目有出售、出租及自营三种经营方式，不同的经营方式其利润总额的计算也有所不同。
（1）以出售为主的城市房地产投资项目的利润总额。以出售为主的城市房地产投资项目与一般建设项目的区别主要在于，一般性建设项目计算期包括两个部分：①建设期，主要形成投资；②生产经营期，主要形成产品的总成本费用，投资则以折旧摊销的形式在该期内收回。而出售型城市房地产投资项目，其投资过程就是房地产产品的生产过程，建设期和经营期无法截然分开，所以才有总投资等于总成本费用等于经营成本。出售型城市房地产投资项目的利润总额计算公式为：
利润总额=销售收入-总成本费用-经营税金及附加-土地增值税
（2）以出租或自营为主的城市房地产投资项目的利润总额。以出租或自营为主的城市房地产投资项目与一般建设项目类似，所不同的是它的经营成本（总成本费用）构成有所不同。以出租或自营为主的城市房地产投资项目的利润总额计算公式为：
利润总额=出租（自营）收入-总成本费用-经营税金及附加
2.利润表及其格式
利润表是反映企业在一定会计期间的经营成果的财务报表。在利润表中费用应当按照功能分类，分为从事经营业务发生的成本、管理费用、销售费用和财务费用等。
常见的利润表结构主要有单步式和多步式两种。在我国，企业利润表采用的基本上是多步式结构。主要包括以下几方面的内容：
（1）营业收入。由主营业务收入和其他业务收入组成。
（2）营业利润。营业收入减去营业成本（主营业务成本、其他业务成本）、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失，加上公允价值变动收益、投资收益，即为营业利润。
（3）利润总额。营业利润加上营业外收入，减去营业外支出，即为利润总额。
（4）净利润。利润总额减去所得税费用，即为净利润。
（5）每股收益。普通股或潜在普通股已公开交易的企业，以及正处于公开发行普通股或潜在普通股过程中的企业，还应当在利润表中列示每股收益信息，包括基本每股收益和稀释每股收益两项指标。
利润表的一般格式如表12-3所示。
表12-3 利润表
对于城市房地产投资分析来说，可以使用表12-4的格式来进行指标分析。
表12-4 利润表
（续）
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注：本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、管理费用、所得税和债务等的合理分摊。
出售型城市房地产投资项目利润表和出租型、自营型城市房地产投资项目利润表基本相同。它们的表格形式分别如表12-5和表12-6所示。
表12-5 出售型城市房地产投资项目利润表
表12-6 出租型、自营型城市房地产投资项目利润表
3.利润表的编制及有关说明
利润表中的各个项目，都是根据有关表格分别填列的。
（1）销售收入。销售收入应根据销售收入与经营税金及附加估算表填列。
（2）出租收入。出租收入应根据出租收入与经营税金及附加估算表填列。
（3）自营收入。自营收入应根据自营收入与经营税金及附加估算表填列。
（4）经营成本。这里的经营成本是不包括财务费用的，财务费用需要在资金平衡计算过程中来确定。同时，在利润表中的经营成本属于回收投资，它是资金平衡分析中的重要资金来源。经营成本应根据项目总投资估算表、总成本费用估算表等报表填列。
（5）管理费用。这里的管理费用也不包括财务费用。管理费用应根据总成本费用估算表等报表填列。
（6）修理费用。修理费用通常放在管理费用的经营间接费中，所以可不设本项。短期出租产品的修理费用可以直接计入管理费用，长期出租产品可视为第三产业经营。
（7）经营税金及附加。经营税金及附加应根据销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表分别填列。
（8）土地增值税。土地增值税应按产品利润的不同分别计算，然后加总。
销售产品利润总额=销售收入-商品房经营成本-经营税金及附加-土地增值税
出租产品利润总额=出租收入-出租房经营成本-修理费用-经营税金及附加
自营产品利润总额=自营收入-运营费用-修理费用-经营税金及附加
土地增值税可以根据不同产品的土地增值税计算表分别填列，然后加总。
（9）利润总额。利润总额等于产品经营收入减去经营成本、管理费用、修理费用、经营税金及附加，以及土地增值税后的余额。在大多数情况下，利润总额并不等于应纳税所得额，必须先根据国家规定把利润总额调整为应纳税所得额，再计算企业所得税。对利润总额主要调整两个方面：①对有些投资分利，在一定时期内要减免所得税；②可以用所得税税前利润弥补以前5个年度的亏损。一旦企业发生亏损，扣除亏损额后的利润余额才交所得税。
（10）所得税。企业所得税的税率为25%。具体计算公式为：
应纳所得税额=应纳税所得额×税率-减免和抵免的税额
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额-允许弥补的以前年度亏损
（11）税后利润。企业的利润总额减去应交所得税后的差额为企业的净利润，又称税后利润。税后利润按法定盈余公积金、应付利润及未分配利润等进行分配。如果企业的利润不足以弥补发生的亏损，企业就可以用可供分配利润进行弥补，然后对扣除弥补亏损的可供分配利润提取10%的盈余公积金。应付利润为应向投资者分配的利润。
（12）盈余公积金。法定盈余公积金按照弥补亏损后的税后利润的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。
（13）应付利润。应付利润反映企业应付给投资者或其他单位和个人的利润。
（14）未分配利润。未分配利润反映经过以上分配后，企业年终未分配的利润。
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