城市房地产投资财务评价方法主要有以下几个方面：
（1）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。静态分析不考虑资金时间价值，只把不同时间发生的现金流量直接相加，计算有关指标来决定项目的取舍，因此反映不出项目整个寿命期的全面情况，但其分析计算简便、直观、简单易行。
动态分析着眼于投资全过程，并强调时间因素，利用复利计算方法将不同时间内现金流入和流出折算成同一时点的价值，这就为不同方案和不同项目的经济比较提供了相同的基础，能较为全面客观地反映项目投资收益，尽管计算稍微复杂，但却是比较科学的评价方法。
当然，强调动态指标并不排斥静态指标，在项目财务分析过程中可根据项目的特点以及工作阶段和深度的要求，利用静态指标进行辅助分析。
（2）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主。项目财务分析的本质要求是通过对项目建设过程中的现金流量的计算分析，对项目开发建设过程中的诸多经济因素给出明确的数量概念，从而得出结论和建议。因此，在财务分析中，凡能定量化的经济要素都应进行定量分析和计算，用定量指标表现出来。但是，城市房地产投资是个复杂的系统，总会有一些不能定量化的因素，这就要求进行实事求是的、准确的定性分析和描述，结合定量分析得出评价结论。
（3）预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主。项目建设完毕后租售是未来的事，未来市场需求、未来国民经济发展状况如何，直接影响着项目的经济效益。因此，进行项目财务评价，既要以现有状况水平为基础，又要进行有根据的预测。
2.城市房地产投资财务分析的步骤
城市房地产投资财务分析与评价的一般步骤如图12-1所示。(www.xing528.com)
图12-1 城市房地产投资财务分析与评价的一般步骤
对于城市房地产投资分析来说，分析与评价的主要步骤如下：
（1）分析、估算项目的财务基础数据。在对投资项目的总体了解和对投资环境、市场、技术方案充分调查、研究的基础上，对包括项目总投资、资金筹措方案、成本费用、租售收入与税金，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和估算。这些财务数据主要来自城市房地产投资分析报告的投资、成本估算、资金规划等部分，它几乎涉及城市房地产投资分析的所有实际环节。因此，对项目财务数据的分析、估算与评价，离不开对项目实体部分的考察与评价。估算财务数据，不仅要分析各种数据及辅助报表的准确性，还应注意审查财务数据与各实际环节的协调与一致性。
（2）编制和分析基本财务报表。基本财务报表是根据财务数据填列的，也是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础，所以在分析和估算财务数据之后，需要编制和分析评估基本财务报表，主要是对现金流量表、利润表、资金来源与运用表等进行分析和评价。不仅要审查基本财务报表的格式是否符合规范要求，还要审核所填列的数据是否准确。如果格式不符合要求或者数据不准确，则要重新编制表格，填列分析人员所估算的财务数据。
（3）分析财务效益指标。财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。对财务效益进行分析和评估，要从静态和动态两个角度进行分析。要保证计算方法和计算结果的准确性。若计算方法不正确或计算结果有误差，则需重新计算。
（4）进行风险与不确定性分析。通过盈亏平衡分析、敏感性分析和风险的概率分析，分析项目的临界点和对不确定性因素变动的敏感程度，以及可能面临的风险和风险情况下抗风险的能力。
（5）提出财务分析结论。将计算出来的有关指标与标准指标进行对比分析，并从财务角度提出项目可行性结论。
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