城市房地产置业投资收入估算

1.房地产买卖投资的收入分析

房地产买卖投资的毛收入就是销售价格，这个价格通常既不是置业投资出售者的要价，也不是购买者的出价，而是根据市场情况由双方最后商定的价格。这个价格与房地产估价得出的价格也有一定的差异。

房地产买卖投资的收入或销售价格，与买卖双方的交易条件有关。具体来说，主要是买卖双方对交易税费的最终负担者的约定，当约定卖家的税费由买家承担时，房地产销售价格就会相对较低，计算置业投资出售者的销售收入时，需要考虑到这个问题。

2.房地产租赁投资的收入分析

房地产租赁投资的收入就是实际的租金收入。不管是直接出租还是包租经营房产，若租赁方一次性付款，则当期收入就是所得价款；若租赁方分期付款，则可将各期收入汇总到现金流量表里，计算各期净现金流量。(www.xing528.com)

物业租金是依照物业用途、建筑物类型、地段、面积、朝向、层次、装修标准、附属设施条件以及市场供求关系等多种因素决定的。一般说来，商业用房租金水平高于办公楼，而办公楼又高于住宅。

实际中，租赁投资者获得的租金收入应该是实际收到的租金。实际租金是对基础租金进行减免和折让调整后的租金。这里的基础租金，是合同所列出的金额，既可以是租金额度，也可以是单位面积的租金。对于承租人来讲，一般理解为金额/单位面积/年，或每年基本单位租金。每年基本单位面积租金是进行累计计算的基础。

对于置业投资者来说，出租投资型物业的回报包括两大块：①物业租赁的净租金收益；②物业持有期间的增值收益。前者的计算公式是：租赁净收益=租金-综合税费-出租期间的年折旧费（房价的1.5%～2%）-维修基金

-中介公司的代理费-保险费-机会成本