城市房地产投资收入估算原理解析

1.城市房地产投资收入的类型

一般而言，城市房地产投资收入主要有销售收入、出租收入、自营收入、转售收入、避税收入和无形收入几种类型。

（1）销售收入。它是指城市房地产投资者出售房地产产品时的销售收入。它是城市房地产投资者在卖出房地产时，得到的城市房地产投资收入。销售收入是房地产专家和投资者用以表示出卖房地产所得好处的一句术语或行话。销售收入具体包括土地与房屋的销售收入、配套设施销售收入等。配套设施销售收入是开发区域内允许有偿转让的配套设施项目，如停车位的销售收入。

（2）出租收入。它是指城市房地产投资者的租金收入。它是投资者在利用房地产进行出租经营时获得的收入。出租收入具体包括土地与房屋的出租收入、配套设施出租收入等。配套设施出租收入是指对开发区域内允许出租的配套设施项目出租的租金收入。

（3）自营收入。它是指房地产开发企业把开发完成后的房地产产品作为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的经营服务得到的营业收入。

（4）转售收入。在出租型和自营型房地产的持有期期末，房地产仍有一些价值，这部分价值可以通过市场转让体现出来，这部分通过市场转让体现出来的房地产价值，就是转售收入。更通俗地说，转售收入就是房地产的所有者将自己所有的出租型或自营型房地产的所有权转让给他人后获得的收入。转售收入是房地产所有者在持有期期末取得的预测收入，也是一种投资回收。

（5）避税收入。它是指因使用而造成的房地产折旧使得纳税基数降低，从而给城市房地产投资者带来的资金投入的减少。它是城市房地产投资者因拥有房地产而间接获取的收入。

（6）无形收入。它是指城市房地产投资者在获得投资活动的成功之后在心理上得到的满足感与成就感，并且还有可能得到他人的认同。房地产的无形收入与投资者的心情相关，很难量化，它与可计量投资收入不直接挂钩，往往以投资者的心理享受程度来大致衡量。

2.城市房地产投资收入的合理构成

城市房地产投资收入的分类，是城市房地产投资收入的具体表现；城市房地产投资收入的合理构成，是城市房地产投资收入的基本要求。城市房地产投资者在从事房地产项目的投资时，既要占用大量资金，又要付出管理劳动，还要冒一定的投资风险。以上三方面都是城市房地产投资者付出的代价，都应该得到回报。所以，城市房地产投资收入的合理构成，应包括以下三部分：(www.xing528.com)

（1）投资利息。由于进行城市房地产投资，投资者失去了将资金存入银行赚取利息或者投资其他投资品获取收入的权利，所以，投资利息需要在投资收入中体现出来；如果城市房地产投资者利用银行贷款，那么还必须向银行还本付息，所以，更应在投资收入中体现出投资利息。

（2）管理报酬。与其他投资者一样，城市房地产投资者为追求未来的潜在收入，将直接或间接地参与房地产项目的开发和经营活动，参与城市房地产投资的决策和组织实施。为此，城市房地产投资者将付出一定的管理劳动，遵照按劳分配的原理，这部分劳动理应得到管理报酬。

（3）风险报酬。城市房地产投资者在进行房地产项目的开发经营投资活动中，要冒许多风险。按风险与报酬同在的原理，城市房地产投资者理应取得风险报酬。从实质上看，风险报酬是一种综合报酬，即它是资金使用风险和管理决策劳动使用风险的综合收入。进行城市房地产投资，通常都应该考虑风险报酬，以便科学合理地评价投资效益。

3.城市房地产投资收入估算的原则

城市房地产投资收入估算是一种主观与客观相结合的活动，既有其客观、科学的方面，也难免带有投资估算人员主观意识性的方面。要确保收入估算的客观性，一个重要的方面就是遵守城市房地产投资收入估算的基本原则，这些原则具体主要有以下几条：

（1）一般性原则。所谓一般性原则，是指在估算城市房地产投资收入时，通常只估算正常市场条件及正常使用状态下房地产本身的各种可能的合理收入，不能把市场的特殊变化及城市房地产投资者的特殊情况（如资金、管理、经营等）考虑到收入估算中来。也就是说，估算出来的房地产收入是客观收入。所谓客观收入，即房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收入，这种收入将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。

（2）市场性原则。进行城市房地产投资收入估算时应充分考虑到宏观经济发展，以及房地产市场、旅游市场、文化娱乐市场等市场的供求情况，在全面分析目前的现状条件下，能够比较准确地预测到未来一定时间内（计算期）城市房地产投资的可能收入，特别是租金、售价等的变化趋势和幅度，只有尊重市场、注意市场性原则，才有可能估算出房地产的客观收入，也才能真正遵守收入估算的一般性原则。

（3）应变性原则。在进行城市房地产投资收入估算的过程中，如果出现直接影响宏观经济发展和各类产业市场的重大事件或重大政策的变化，投资分析人员就应该及时地充分研究这些事件或变化对未来市场的影响程度、影响范围及影响时间等，并在此基础上对未来的市场走势和价格、租金等进行重新预测和科学定位，同时应合理地调整影响收入的租金、价格等收入因子，以保证估算出来的投资收入是符合市场情况的客观收入。