1.土地增值税的含义
以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（通常简称为转让房地产）并取得收入的各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，其实质是对土地收益的课税。
2.土地增值税的计算
土地增值税以纳税人有偿转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为计税依据，从价依率征收。土地增值税应纳税额的计算公式为：
应纳税额=土地增值额×适用税率
土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额
转让房地产的总收入包括全部价款及有关的经济收益两大部分。从收入形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
扣除项目包括以下六大部分：
（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（1）（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按（1）（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（4）旧房及建筑物的评估价格。它是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，（1）（3）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
（5）与转让房地产有关的税金。它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1）（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
土地增值税实行四级超率累计税率。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
由此可见，增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。
除利用上述公式计算土地增值税税额外，还可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，具体公式如下：
土地增值税税额=增值额×30%-扣除项目金额×0%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，具体公式如下：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，具体公式如下：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的，具体公式如下：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%式中的0、5%、15%、35%为速算扣除系数。
3.土地增值税的有关规定
（1）纳税人按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅出售，增值额未超过前述（1）（2）（3）（5）（6）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核后，免征土地增值税。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满3年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。(www.xing528.com)
（4）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，则不征收土地增值税。
（5）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（7）企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（8）个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。
（9）房地产开发企业开发建造的与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（10）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定项目的扣除金额。
土地增值税计算表如表11-9和表11-10所示。
表11-9 土地增值税计算表（一） （适用于房地产开发项目）
表11-10 土地增值税计算表（二）（适用于非房地产开发项目）
[例11-2] 某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得了5000万元的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6%。该公司为建造写字楼支付了500万元地价款，建造此楼时又投入了1000万元的房地产开发成本和150万元的开发费用。由于种种原因该公司不能提供准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼应缴纳的土地增值税。
解：
（1）确定房地产的转让收入。根据已知条件，可知转让收入为5000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
1）取得土地使用权所支付的金额：500万元。
2）新建房地产的开发成本：1000万元。
3）房地产开发费用：150万元。
4）与转让房地产有关的税费：5000万元×6%=300万元。
5）财政部规定的其他扣除项目，对于从事房地产开发的加计扣除为：
（500+1000）万元×20%=300万元
故转让房地产的扣除项目金额合计为：
500万元+1000万元+150万元+300万元+300万元=2250万元
（3）计算转让房地产的增值额：5000万元-2250万元=2750万元
（4）计算增值率：2750万元/2250万元=122.22%
（5）计算应纳税额：因为增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，所以：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
=2750万元×50%-2250万元×15%=1037.5万元
以上计算过程可以用土地增值税估算表来完成，如表11-11所示。
表11-11 某房地产开发项目土地增值税估算表 （单位：万元）
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
