房地产区位分析的要点及注意事项

区位对于开发项目而言无疑是重要的，对于置业项目而言也不可小觑。但有时开发投资者太依赖于区位目前所提供的价值，反而容易陷入某些误区。

（1）过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导。因为我的地段好，其他楼盘积压对我没什么影响；因为我的地段好，我不需要什么市场分析、策划；这个地段如果不提高容积率，就太可惜了；这里是最好的位置，当然要卖最贵的价钱。在这些思想的引导之下，有些投资者作出了以前想都不敢想的开发方案，而就目前的实践来看，商业、办公、住宅积压的主要原因大多在此。

（2）来自规划、法律方面的约束可能在增加。城市在急速的发展过程中，规划和法律也在迅速地更新和改变，这使得地段位置的价值在起伏跌宕的市场中变得十分难以把握。现在十分拥挤的商业街口，可能明天就会被立交桥、高架桥所覆盖。这种改变有时不可避免地使原本较好的区位变得无人问津。所以关注城市规划和法律的变化趋向，从而在这种改变到来之前作出正确的区位选择，是十分有益的。

（3）邻区影响可能会面临改变。那些影响位置价值的环境因素被称为邻区影响。通常情况下，人们只看到有利的邻区影响，如那些蕴含着无限商业价值的中心地段，但是，投资者也不要忽视不利的邻区影响的作用。这些不利因素包括噪声、烟雾、恶臭及令人讨厌的邻居等。邻区的影响来自于房地产的长期使用寿命和物理上的固定性。所以房地产投资者不能不注意到，邻区影响有可能面临改变（即从有利变为不利，而不是以前我们想当然认为的有利），那么，该项目的投资价值就可能会相应下降。(www.xing528.com)

（4）对于项目的选择要和区位的性质相配套。土地区位的最高、最佳使用有两个前提：①房地产本身与周围环境处于适合状态。例如，在中心商业区搞住宅开发，显然与整个区域环境不相称，而在边缘地区建造高级商业楼，恐怕也难以成市。②房地产内部各组成部分处于均衡状态，即表现在土地区位的价值与建筑物价值之间的均衡。在纽约、东京等发达的大城市中，人们可以看到，越是地价昂贵的地段，建筑物的楼层也越高。建筑物上凝结的价值与土地区位的价值应该是匹配的，这是因为建高层楼宇是为了分摊昂贵的土地价格。

因此，只有投资项目的选择与区位的性质或用途相配套，区位的价值才会得到有效的发挥，房地产投资的价值也才会得到保障。

所以，不是区位本身，而是区位上的物业适合了市场，才能带来价值。在任何城市，我们都能发现，那些人们认为较好的区位，仍然有卖不出去的物业。区位不是万能的，但不研究区位也是万万不行的。重要的是把对区位的研究与市场需求结合起来。