市场区域、邻里、地区及区位分析

进行城市房地产投资项目的区位分析，有时需要了解市场区域、邻里、地区及区位的含义及其关系。这对准确把握房地产的具体状况及其价值具有重要意义。

（1）市场区域。广义的市场区域是指一个区域，包含有多种土地的利用现状；狭义的市场区域是指某具体房地产所存在的市场范围，或者能够参与市场竞争的大致范围。市场区域通常要经历一个四阶段的生命周期：成长、稳定、衰退和复兴。一些市场区域的生命周期可以跨越某些阶段。

（2）邻里。邻里是指一组补充用地，或者相关的一组住宅、大厦或企业。佩里（Clarence Perry）在1929年提出邻里单位的思想。从分界上看，邻里单位的边界是其外围由“外部城市道路”组成。一般邻里单位的规模约5000人。

（3）地区。广义的地区是指较大的区域范围或较大的地方；狭义的地区是指具有一种主要功能的区域，通常由公寓或商业地产、工业地产或农业地产构成。(www.xing528.com)

（4）区位。狭义的区位是指特定地块的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义的区位强调了自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互关系和相互作用在空间位置上的反映。区位的特征包括：①动态性。区位的自然地理位置是不变的，但由于区位因素是处于不断变化中的，因而区位也将随之发生变化。②相对性。同一区位会因为区域经济活动类型的差异而产生不同的区位效益，区位质量的优劣只是相对意义上的。③等级性。对于一些经济活动，区位效益的好坏或区位质量的高低会因位置的不同而呈现一定的差异性。④稀缺性。相对于大量的或多类型的经济活动而言，适宜或优良区位的供给量总是小于相应的需求。⑤可设计性。区位是可以通过人们有意识地规划而改变的，人们可以根据自身需要，在不违背自然生态规律的前提下改善区位质量、提高区位效益。

上述概念中，市场区域的概念内涵广泛，包含邻里、地区及两者的混合，而区位则可以用来描述地理上的市场区域、邻里及地区的特定属性。