城市房地产投资市场需求主体分析

城市房地产投资市场分析的需求主体可以大致划分为政府部门、房地产开发商、金融证券机构及投资者、其他机构或人员等四大类客户。

1.政府部门

政府部门对城市房地产投资市场分析服务的需求主要有以下三个方面：

（1）为了编制相关规划。一些地方政府及其有关行政主管部门为了制定城市发展战略规划、片区控制性详细规划、房地产业发展规划和撰写一年一度的城市房地产投资市场运行总结报告而需要的城市房地产投资市场分析服务。

（2）对市场运行进行监管。政府部门要监管城市房地产投资市场，就必须了解当前城市房地产投资市场的供求状况及其变化幅度，以及开发商和购房者如何看待当前的城市房地产投资市场。其目的是为了出台行之有效的调控政策和措施抑制或刺激城市房地产投资市场。

（3）实现政府投资利益的最大化。政府进行大型基础设施或公共服务设施投资，以及开展旧城改造等投资活动，都需要通过城市房地产投资市场分析来确定政府投资的规模、地点、布局、时机及投资的经济效益、社会效益和生态效益。

2.房地产开发商(www.xing528.com)

房地产开发商是城市房地产投资市场分析服务的第一大客户。在房地产开发过程中，几乎从投资机会选择到房地产销售的每一个环节都需要城市房地产投资市场分析服务来提供决策支持，具体来说，房地产开发商需要城市房地产投资市场分析服务的八个环节是：①进入决策，主要是通过市场分析以决定某市场是否值得以及是否有足够的实力进入。②投资区域的选择与决策。通过市场分析，以获取拟进入城市或地区的房地产供求情况，以及进行房地产投资的综合环境情况。③购买地块的选择与决策。通过市场分析，了解某地块是否值得购买及购置的最高价格等。④项目开发的融资。通过市场分析，向银行提供分析报告以说服银行提供项目的贷款。⑤已购地块的产品定位与规划设计。通过市场分析，帮助确定已购地块的最佳使用方式。⑥拟售项目的营销分析。通过市场分析确定项目的优劣势及卖点，确定目标客户群及其心理特征和行为特征。⑦在售项目的营销调整。通过市场分析，找出在售项目销售业绩好坏的原因，并进行适当调整。⑧售罄项目的售后评价。通过市场分析，弄清已售项目成功之处及问题所在，以供下一个项目借鉴。

3.金融证券机构及投资者

证券机构为了发行房地产债券或股票，特别是上市的房地产信托基金，需要通过城市房地产投资市场分析服务向债券或股票的购买者说明所发行的债券或股票具有经济上的可行性。此外，房地产信托基金在进行某项房地产投资时，也需要通过城市房地产投资市场分析来说服投资者进行该项房地产投资。

广大的投资者，无论是机构投资者还是个人投资者，都需要通过城市房地产投资市场分析来论证某个房地产项目投资能否实现预期的回报、能实现多高的投资回报、存在多大的投资风险，并且需要通过城市房地产投资市场分析来确定哪个城市的房地产、哪一类房地产、哪个片区的房地产最具有投资价值。而对于自用房地产，也需要通过市场分析来选择合适的购买时机、区域和价格。

4.其他机构或人员

除上述几类外，还有一些机构或人员也在不同程度上需要城市房地产投资市场分析服务。例如，建筑设计人员需要通过市场分析来确定建筑风格、户型和设施设备及其他产品要素；房地产营销人员需要通过市场分析来锁定目标客户和把握目标客户的各种偏好，以制定恰当的营销策略；房地产的出租人和承租人需要通过市场分析来确定物业合理的租赁价格等。