主要类型分析：城市房地产投资市场

根据不同的标准，可以把城市房地产投资市场分析分为不同的类型。

1.按照城市房地产投资市场分析的内容划分类型

按照城市房地产投资市场分析的内容，可把城市房地产投资市场分析分为城市房地产投资市场供给分析、城市房地产投资市场需求分析及城市房地产投资市场供求状况分析三大类型。

（1）城市房地产投资市场供给分析，就是对城市房地产投资市场上的房地产供给总量现状与潜力，不同类型房屋的产品品质、品种结构（种类结构、区域结构、档次结构）、供给价格、供给特征、营销与经营状况等方面的现状与发展趋势，以及房地产提供者的竞争能力等方面的分析，目的在于为某个投资者提供供给信息，便于采取相应投资决策，应对市场竞争。

（2）城市房地产投资市场需求分析，就是对市场上的房地产需求总量与潜力、不同类型房屋的需求结构，需求者对市场价格、房屋分布、营销手段等方面的具体反应，以及需求者的购买与决策行为等基本特征的分析，找出市场需求总量与规律，为投资者决策服务。

（3）城市房地产投资市场供求状况分析，就是通过空置量等一系列指标，分析城市房地产投资市场是否均衡，如果不均衡，那么是供大于求还是求大于供，其内在原因是什么等相关问题。通过城市房地产投资市场供求状况的分析，给城市房地产投资者以警示，帮助投资者采取相应的对策。

2.按照城市房地产投资市场分析的层次划分类型

按照城市房地产投资市场分析的层次，可以把城市房地产投资市场分析分为以下三个层面：

（1）地区城市房地产投资市场分析。它是对一个城市或包含数个城市的区域房地产市场总体状况及各专业市场总供求状况的综合分析。它侧重于城市经济分析、市场发展现状及未来发展趋势分析等内容。

（2）片区房地产投资市场分析。它是在前一层次的基础上，对项目所在地区或城市内某一区域的房地产市场总体状况及各专业市场总供求情况的综合分析。它侧重于区域经济分析、区位分析、市场概况分析、未来发展潜力等内容。

（3）项目房地产投资市场分析。它是在前两个层次的基础上，对特定地点、特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的市场需求量、占有率、租金及售价、吸纳量、吸纳率和吸纳速度及吸纳量计划进行预测分析。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

当然，也可以把城市房地产投资市场分析划分为以下三个层次，即房地产综合市场分析、房地产专业市场分析及房地产项目市场分析。房地产综合市场分析侧重于所有类型物业市场的总体情况分析，房地产专业市场分析侧重于某一类型物业市场，如居住物业、写字楼物业市场的分析，而房地产项目市场分析则侧重于某个项目的市场状况分析。

3.按照城市房地产投资市场分析的服务主体划分类型

按照城市房地产投资市场分析的服务主体，可以把城市房地产投资市场分析分为以下三大类型：

（1）房地产开发投资市场分析。它为房地产开发商服务，其主要目的在于决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目开发完成后在一定的价格下有良好的市场需求。

（2）房地产置业投资市场分析。它为房地产置业投资者服务，通过对房地产商品基本情况及市场供求的分析，明确市场前景及预测项目租金，确保置业投资者所投资项目的经济盈利能力。

（3）房地产间接投资市场分析。它为房地产间接投资者服务，通过对房地产开发商、房地产开发项目及房地产股票证券市场的分析，明确房地产证券投资的盈利前景，为房地产间接投资者决策提供参考。(www.xing528.com)

4.按照城市房地产投资市场分析的不同阶段划分类型

开发投资、置业投资及间接投资三类不同类型的城市房地产投资者，投资的产品不同，所发生的投资阶段也会不同。按照城市房地产投资市场分析的不同阶段划分，城市房地产投资市场分析一般可分为投资前城市房地产投资市场分析以及投资中城市房地产投资市场分析两种类型。

（1）投资前城市房地产投资市场分析。其分析内容涉及市场前景及项目租金预测，分析的主要目的在于明确能不能投资、投资什么房地产项目、在哪个区位或位置投资、什么时候投资、按照什么价格投资等问题，帮助投资者在投资前进行决策。

（2）投资中城市房地产投资市场分析。其主要目的在于明确投资项目的市场状况、风险情况、盈利潜力等问题，帮助投资者决定是否继续投资或退出市场，以及如何应对市场风险等。投资中城市房地产投资市场分析，通常还需要预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。金融机构借助城市房地产投资市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，作为贷款项目选择的重要依据。

5.按照城市房地产投资市场分析的物业功能划分类型

按照物业功能的不同，可以把城市房地产投资市场分析分为居住物业投资市场分析、办公物业投资市场分析、商业物业投资市场分析、酒店物业投资市场分析及其他物业投资市场分析等类型。

上述几类投资市场分析中，居住物业投资市场分析、办公物业投资市场分析、商业物业投资市场分析、酒店物业投资市场分析是常见的几种。其他物业投资市场分析包括工业厂房、高尔夫球场等物业投资市场分析则较少见。

进行这种城市房地产投资市场分析的房地产类别的大小，由委托方的需求确定，如居住物业投资市场分析，可以单独分析别墅市场、高档公寓市场、普通住宅市场。这种类型的城市房地产投资市场分析服务需求，一般是房地产开发商在打算进入某个细分市场时提出。

不同类型物业投资市场分析，其侧重点不同，分析方法也有些差异。但主要还是通过对投资市场上的供给分析、需求分析及供求关系的分析，为投资者决策提供依据。

6.按照分析的领域或目的不同划分类型

按照城市房地产投资市场分析的领域或分析目的的不同，可以将房地产投资市场粗略进行以下划分：

（1）房地产开发中的城市房地产投资市场分析。房地产开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略以促进项目开发成功。例如，为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平，也可根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略。另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，可以实时调整营销策略。

（2）房地产经营中的城市房地产投资市场分析。房地产经营有广义和狭义之分。狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰，以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程。很显然，这里的房地产经营中的城市房地产投资市场分析是针对狭义的房地产经营进行的，它需要对市场的价格或租金的变动、供求者、供求特征及供求关系的变化等情况进行分析，以帮助房地产经营者及时调整经营决策。

（3）房地产证券化中的城市房地产投资市场分析。这种分析的目的在于帮助评估师合理地确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。它一方面可以作为投资者选择证券类别的依据，另一方面也可以为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，作为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。

（4）宏观管理的城市房地产投资市场分析。城市房地产投资市场的宏观管理要把握城市房地产投资市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策，把握城市房地产投资市场宏观经济情况及政策、法律环境以及城市房地产投资市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构，还要了解不同房地产物业供需情况，为房地产合理结构的控制提供依据。另外，房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，能满足公众的需要。

另外，还有一种城市房地产投资市场分析类型，即针对某个或某些问题的城市房地产投资市场分析，也就是为了某个特定目的或解决某个特定问题而进行的城市房地产投资市场分析。例如，为改善租售业绩而调整房地产产品进行的市场分析，为使贷款银行或投资方相信项目可行而进行的市场分析，为政府进行大型基础设施或公共服务配套设施建设而进行的市场分析等。