三大城市群房地产投资环境评价分析

1.三大城市群之间的比较分析

从以上分析可以看出，在最终排名前15名的城市中珠三角的9个城市占据了5席，占55.56%，长三角的16个城市占据了7席，占43.75%，而京津冀的10个城市仅占据3席，占30%。可见，三大城市群相比，珠三角城市群的整体城市房地产投资环境最优，长三角次之，京津冀为最后。主要是因为珠三角城市群具有邻近香港、澳门、东南亚的区域优势，改革开放以来，大量吸引外资，大力发展加工贸易，是我国经济国际化和外向化程度最高的地区，经济发展速度比较快，整个“十一五”期间，珠三角GDP增速分别高于长三角2.5、1、1.5、0.3和0.1个百分点。长三角地区气候温和、土地肥沃，素有“鱼米之乡”的美誉，拥有良好的基础设施、发达的科教水平、日趋完善的政策环境，在经济、金融、教育和科技文化各领域中实力雄厚。京津冀城市群的整体城市房地产投资环境较珠三角和长三角城市群差，特别是经济环境和房地产市场环境都比长三角和珠三角差，但是，近些年来后发优势明显，到“十一五”末期，其经济增长速度超过了珠三角和长三角城市群，所以京津冀城市群应该利用经济快速发展的机遇，充分发挥北京、天津的龙头作用，从各方面提升综合实力，改善城市房地产投资环境。

2.三大城市群内部城市的比较分析

在珠三角城市群中，从综合得分来看，各城市得分从高到低依次为深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门和肇庆。根据评价结果，可以将这9个城市划分为三类。第一类：得分在0.06分以上，定义为城市房地产投资环境优，包括深圳和广州，这2个城市在地理位置、经济发展水平与社会文化环境方面都明显优于其他城市，其中深圳综合得分最高，在出口总额、人均绿地面积、每万人医疗机构医生数、人均城市道路面积、客运总量、人均生活用电量、人均生活用水量和人均地方财政收入8个指标上排在首位，另外有10个指标排名前五，它的优势主要集中在经济环境、基础设施环境和社会文化环境上。广州在中国社会科学院发布的《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中排第6名，广州在30个指标中有18个指标位居前五。第二类：得分在0.03～0.06分之间，定义为城市房地产投资环境良好，包括佛山、东莞，这2个城市具有一定的区位优势，经济发展水平较高，社会环境也较好，但与一类城市相比其经济实力尚有较大差距。素有“世界工厂”之称的东莞，其建成区绿化覆盖率、每万人医疗机构床位数、城镇居民人均消费性支出、城镇居民人均可支配收入指标均居第一。第三类：得分在0～0.03分之间，定义为房地产投资环境一般，包括珠海、中山、惠州、江门和肇庆5个城市，这5个城市地理位置一般，经济发展水平相对较低，基础设施和社会环境较差，因此整体投资环境一般。珠海和中山两市得分较相近，其中珠海在自然环境和基础设施建设上有4个相关指标进入前五，其他指标较弱，而中山仅人均生活用电量排第3名，整体实力较珠海差。综合来看，珠三角城市群的房地产投资环境差异显著，深圳、广州的相对优势显著，惠州、江门和肇庆经济发展水平较落后，要继续发挥深圳、广州的辐射、核心、带动作用，缩小各城市的差异，最终实现共同发展的发展模式。(www.xing528.com)

在长三角城市群中，从综合得分情况来看，各城市得分从高到低依次为上海、杭州、苏州、南京、宁波、无锡、常州、绍兴、南通、嘉兴、台州、扬州、镇江、湖州、泰州和舟山。根据该评价结果，可以将这16个城市划分为三类。第一类：得分在0.03分以上，定义为城市房地产投资环境优，包括上海、杭州、苏州、南京，这些城市的投资环境明显优于其他城市。其中，上海综合排名第一，主要是因为上海在商品房销售面积、商品房销售额、货运总量、当年实际使用外资金额、规模以上工业总产值等指标中排名第一，还有13个指标进入前五，说明上海在经济环境、基础设施环境、房地产市场环境、社会文化环境和自然环境方面都占优势，对房地产企业吸引力巨大。杭州、苏州和南京三个城市得分相近，3个城市整体实力相当，各有特色。苏州的优势主要体现在经济环境方面，而杭州的房地产市场环境优势较明显，作为全国重要科教中心和创新基地的南京，其优势主要体现在社会文化环境上。第二类：得分在0.01～0.03分之间，定义为城市房地产投资环境较优，包括宁波、无锡、常州、绍兴、南通、嘉兴、台州、扬州和镇江9个城市，这9个城市的地理位置较优越，经济发展水平较高，社会环境较好，但与一类城市相比尚有较大差距。宁波在经济环境方面优于无锡和常州，其人均地方财政收入和人均地区生产总值排名前五，而无锡仅在人均城市道路面积上排名前五，常州则没有指标进入前五。第三类：得分在0.01分以下，定义为房地产投资环境一般，包括湖州、泰州和舟山，这3个城市在地缘上距离上海较远，地理位置一般，城市规模不大，经济发展水平较低，基础设施和社会环境相对较差，因此整体投资环境一般。这些城市应该在注重发展自己特色的同时，密切与其他城市的联系，在良好的宏观区域环境下加快自身的发展。

在京津冀城市群中，从综合得分情况来看，各城市得分从高到低依次为北京、天津、石家庄、保定、秦皇岛、唐山、沧州、廊坊、张家口和承德。根据评价结果将这10个城市划分为三类。第一类：得分在0.04分以上，定义为房地产投资环境优，包括北京、天津2个城市。北京由于其无可比拟的区位、资源、环境和文化等优势，排名第一。天津作为直辖市之一，地处我国北方黄金海岸的中部，是华北、西北广大地区的出海口，区位优势明显。第二类：得分在0.01～0.04分之间，定义为房地产投资环境较优，包括石家庄、保定、秦皇岛、唐山、沧州和廊坊。作为河北省会城市的石家庄与北京和天津相比，其差距还很大，但是与河北其他地级市相比，优势非常明显，得分为0.03分。保定、秦皇岛、唐山、沧州和廊坊综合得分比较接近，处于0.01～0.02分之间。其中保定、唐山、沧州和廊坊具有优越的区位优势，距离北京较近，北京的辐射带动作用对其经济社会发展起到了巨大的促进作用。保定的优势在社会文化环境方面，共有3个指标排名前五。沧州的优势也集中在社会文化环境，而唐山和廊坊各有一个自然环境方面的指标进入前五。秦皇岛为沿海开放城市，旅游业发展势头强劲，第三产业增加值占GDP的比重位列35个城市前5名，其他优势指标主要集中在社会文化环境和自然环境方面。第三类：得分在0.01分以下，定义为房地产投资环境一般，包括张家口和承德，各指标都不具优势，故房地产投资环境吸引力较小。

综合三大城市群的评价结果可以看出，各城市群之间各有特色，但存在一定差异，城市群内各城市间差异性也较大。尤其是一些中小城市，房地产投资环境还不佳。提高我国三大城市群房地产投资环境应充分发挥大城市和中心城市的辐射作用，带动周边城市的发展，积极发展经济效益突出、潜力巨大的次级经济中心；一些中小城市应积极转变经济增长模式，促进产业转换升级，实现整个城市群的资源整合和协调发展；城市群内各城市应发挥各自的优势，明确自己的定位，提高资源利用效率，为城市群的发展提供良好的服务。