评估西部地区城市房地产投资环境

8.2.3.1 西部地区主要城市情况

西部地区包括12省（自治区、直辖市），分别是内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆。12省（自治区、直辖市）土地面积为686.7万km²，占全国比重为71.5%；2010年年底总人口为36069.3万，占全国比重为27%；国内生产总值为31408.5亿元，占全国比重的18.6%。总体上看，2010年西部地区的地区生产总值占全国各地总额的比重大大低于人口所占比重，说明西部地区的经济发展水平低于全国平均水平。

8.2.3.2 西部地区城市房地产投资环境评价过程

经过Stata软件的计算得出KMO测度值为0.7874，这反映出因子分析所选用的评价指标彼此之间存在许多共同的影响，因此相关指标参数比较适宜进行因子分析。Bartlett球体检验中的p值等于零，这说明对于西部地区65个城市房地产投资环境中采集的指标参数来自于正态分布总体，即相关指标参数适宜进行因子分析。

因子分析提炼出四个特征值大于1的主成分，其各自贡献率分别为0.4836、0.2155、0.1042和0.0402，累计贡献率为0.8435；旋转后四个特征值大于1的主成分贡献率分别为0.4365、0.2167、0.1486和0.0416，其累计贡献率为0.8434，此处省略方差极大正交旋转因子荷载矩阵和因子得分系数矩阵，其最终得分的计算公式为：

F=0.4365f₁+0.2167f₂+0.1486f₃+0.0416f₄

根据上述计算方法，得到最终得分及排名如表8-8所示。

表8-8 最终得分及排名 （单位：分）

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8.2.3.3 西部地区城市房地产投资环境评价总结

1.综合比较

从综合得分来看，64个城市中超过2分的只有两个城市，分别是成都和重庆，占3.12%。其中，成都是四川的省会，是国家区域中心城市，是国务院确定的西南科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽；而重庆是国家中心城市，是长江上游地区经济中心和金融中心，故两个城市各有优势，侧重点不同，在中国社会科学院发布的《2011年中国竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中分别排第24和37名。介于1～2分的城市有两个，分别是鄂尔多斯和西安，占3.12%。其中，鄂尔多斯依托煤炭工业、纺织工业和石油加工等产业，实现了快速发展，在评价的30个指标中，鄂尔多斯在人均地方财政收入、人均地区生产总值等近十个指标上位居西部64个城市之首，但是由于鄂尔多斯是市辖区仅有25万人左右的资源型城市，所以受到环境和人口的限制，其在自然环境和房地产市场上不占优势，故此次城市房地产投资环境评价较成都和重庆稍差，总排名第三；西安是我国区域中心城市之一，是全国历史文化基地，西部大开发战略实施以来，西安经济社会进入了加速发展和提升的新阶段，在中国社会科学院发布的《2011年中国竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中排第38名。西安的主要优势集中在经济规模、交通运输、科技文教和房地产市场环境，而在30个指标中的其他指标上实力较弱，故此次排名仅位于西部第四。介于0～1分的城市有14个，占21.88%，其余46个城市的综合得分均为负值，占71.88%（见图8-3），这说明西部地区各城市的房地产投资环境也不容乐观，各城市之间发展很不平衡，最高分为2.2分（成都），省会（首府）中最低得分为0.18分（银川），前者为后者的约12倍，64个城市中最低分为-0.5分（定西）。因此西部地区也应该注重区域之间发展不平衡的问题，对于发展较慢的城市给予政策倾斜，促使其在发达城市的带动下平稳快速发展。

图8-3 西部地区64个城市综合得分比例

2.省际比较

从省际来看，综合得分在0以上的18个城市中，内蒙古和广西各有3个，四川、贵州和新疆各有2个，陕西、云南、甘肃、宁夏和青海各有1个。对于内蒙古和广西来讲，内蒙古的3个城市排名更加靠前，故其发展潜力要好于广西，主要原因是内蒙古能源资源比较丰富，且西部大开发为其国民经济保持又好又快的发展注入了动力，其首府呼和浩特在中国社会科学院发布的《2011年中国竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中排第32名；而广西的3个城市优势不突出，首府南宁在此次30个评价指标中仅社会消费品零售总额、邮政业务总量、人均生活用水量、人均绿地面积等指标排在西部前五名，在中国社会科学院发布的《2011年中国竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中排第49名。四川、贵州和新疆虽然各有2个城市得分大于0，但是四川因其省会成都在30个指标中有近20个指标名列前茅，故四川在总体上优于贵州和新疆。而陕西、云南、甘肃、宁夏和青海四个省、自治区中陕西因西安的良好发展势头，属于四省、自治区中房地产投资环境潜力较大的省份。所以，总体来看每个省份都有优势城市，且在西部大开发的良好机遇下平稳发展，但是各省、自治区之间和各省、自治区内部区域发展不平衡现象较为明显，所以各省、自治区应该在西部大开发的机遇下，发挥优势，有针对性地进行改革，以缩小各个区域之间的不平衡，实现西部发展大跨越。