东部及东北部主要城市房地产投资环境评价

这里将东北三省和东部地区十省（直辖市）作为一个系统进行考虑，以便于整个东部省份（直辖市）的比较。

8.2.2.1 东部地区及东北三省基本情况

1.东部地区总体情况

东部地区或东部沿海地区，是指位于我国东部沿海的十个省、直辖市，包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南。这些地区是目前我国大陆经济相对发达的地区。

东部十省、直辖市的土地面积为91.6万km²，占全国比重为9.5%；2010年年底人口为50663.7万，占全国比重为38.0%；2010年国内生产总值为232030.7亿元，占全国比重为53.1%；货物进出口总额为26056.5亿美元，占全国比重为87.6%。全社会固定资产投资总额为115854.0亿元，占全国比重为42.7%，其中房地产开发投资为24533.9亿元，占全国比重为50.8%。

2.东北三省情况

东北三省包括黑龙江、吉林、辽宁三省，是我国的老工业基地和粮食主产区，具有综合的工业体系、完备的基础设施、丰富的农产品资源、优良的生态环境和雄厚的科教人力资源等优势。东北三省土地面积为78.8万km²，占全国比重为8.2%；2010年年底总人口为10945.9万，占全国比重为8.2%；国内生产总值为37493.5亿元，占全国比重为8.6%。总体上看，2010年东北地区的地区生产总值占全国各地总额的比重高于人口所占比重，说明东北地区的经济发展水平略高于全国平均水平。

8.2.2.2 东部城市房地产投资环境评价

经过Stata软件的计算得出KMO测度值为0.8533，这反映因子分析所选用的评价指标彼此之间存在许多共同的影响，因此相关指标参数比较适宜进行因子分析。Bartlett球体检验中的p值等于零，这说明对于东部地区116个城市房地产投资环境中采集的指标参数来自于正态分布总体，即相关指标参数适宜进行因子分析。

因子分析提炼出四个特征值大于1的主成分，其各自贡献率分别为0.5435、0.1338、0.1069和0.0582，累计贡献率为0.8424；旋转后四个特征值大于1的主成分贡献率分别为0.4293、0.1967、0.1259和0.0905，其累计贡献率为0.8424，此处省略方差极大正交旋转因子荷载矩阵和因子得分系数矩阵，其最终得分的计算公式为：

F=0.4293f₁+0.1967f₂+0.1259f₃+0.0905f₄

根据上述计算方法，得到各城市得分排序如表8-7所示。

表8-7 各城市得分排序 （单位：分）(www.xing528.com)

（续）

图8-2 东部地区116个城市综合得分比例

8.2.2.3 东部地区城市房地产投资环境评价总结

1.综合比较

从综合得分来看，116个城市中超过2分的只有两个城市，分别是上海和北京，占1.72%，这两大城市是我国大陆目前综合实力最强的两个城市，这两个城市在2011年中国社会科学院发布的《2011年中国竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中分别排第二和三名，仅次于香港。在1～2分之间的有3个城市，分别是深圳、广州和天津，占2.59%，这三个城市在2011年中国社会科学院发布的《2011年中国竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中分别排名第四、六和七名。在0.5～1分之间的有9个城市，占7.76%，主要由东部较发达沿海城市组成。0～1分和0分以下分别有18和84个城市，分别占比15.52%和72.41%（见图8-2）。从综合得分也可以看出，各城市之间发展很不均衡，最高分为上海，得分为2.49分，省会城市中最高分为广州，得分为1.52分，得分最低的是海口，得分为-0.07分。所有城市中得分最低的七台河得分为-0.47分。可见，与中部地区相同，东部地区房地产投资环境空间差异也比较显著。这说明虽然东部沿海地区发达城市较多，但是城市辐射带动作用不明显，目前如何发挥发达城市的辐射带动作用，是东部地区发展的紧迫问题。

2.省际比较

从省际来看，综合得分在0以上的32个城市中，广东有6个，浙江和山东分别有5个，江苏有4个，福建有3个，河北和辽宁分别有2个，吉林和黑龙江分别有1个，可见东部各省之间的投资环境也不均衡。其中广东、浙江、山东和江苏的城市房地产投资环境较优，其余省份相对较差。其原因主要是由于广东、浙江、山东和江苏等这四个省份占据交通便利、经济国际化程度较高、拥有较强的高等院校、是我国城市分布最密集的地带等优势，综合实力比较靠前。而福建、河北和东北三省在交通、国际化程度和科技文教等方面较以上四省较差。

针对以上区域差异，国家应该出台相关政策大力推进落后地区全面发展。首先，2013年是实施东北地区等老工业基地振兴战略10周年，国家应该在前期开展振兴战略工作的基础上，进一步明确新10年全面振兴的总体思路和政策举措，使得新时期东北三省在经济、基础设施、社会文化和自然环境等方面都有进一步的提升。其次，福建的优势在于面临台湾海峡，邻省多为发达省份，且交通便利，所以福建应该立足实际、发挥自身优势、着力推进闽台经贸深入合作，大力推进海峡西岸经济区建设，加强海峡西岸与台湾及海峡西岸长三角、珠三角等周边区域的联动发展。而河北的优势在于地理位置，位于首都北京周围，天津近郊，所以应该充分发挥北京和天津对河北的辐射作用，以此大力推动河北的快速平稳发展。最后，对于四个较发达的省份，其各省内部房地产投资环境差异较大，这需要依靠国家和省级政府的大力支持，充分发挥省内发达城市的带动、辐射作用，进一步促进区域发展平衡。