中部省区主要城市房地产投资环境评价

8.2.1.1 中部地区总体情况

中部地区位于我国大陆腹地，包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南六省，彼此相邻，经济发展具有一定的相似性。土地面积为102.8万km²，占全国比重为10.7%；2010年年底总人口为35696.6万，占全国比重为26.8%；国内生产总值为86109.4亿元，占全国比重为19.7%。总体上看，2010年中部地区的地区生产总值占全国各地总额的比重低于人口所占比重，说明中部地区的经济发展水平低于全国平均水平。

8.2.1.2 中部地区主要城市投资环境评价

以《中国城市统计年鉴（2011）》《中国区域经济统计年鉴（2011）》及中部六省各省2011年统计年鉴相关统计数据为基础，由选取的30个统计指标的数据值，形成了原始指标数据库。为了消除不同量纲的影响，首先对指标数据库的数据进行标准化处理，形成标准化指标数据库，并对数据进行相关性检验，得出KMO测度值为0.8474，说明所选用的评价指标彼此之间存在许多共同的影响，相关指标参数适宜进行因子分析。Bartlett球体检验中的p值等于零，说明相关指标参数适宜进行因子分析。

1.计算主成分的特征值、贡献率及因子荷载矩阵

利用Stata软件对X_ij（各个具体指标数值）进行标准化处理并进行因子分析，选择特征值大于1的因子作为投资环境评价指标的主成分，具体结果如表8-2所示。

表8-2 综合因子的特征值与贡献率

（续）

通常来说，通过因子分析后累计贡献率为80%左右的几个综合因子就可以反映出原来众多的评价指标所包含的绝大部分参数内容。由表8-2可以看出，前四个特征值大于1的公因子所解释的方差占总方差的比重（即贡献率）逐渐递减，且累计贡献率达到82.43%，且上述因子彼此之间相互独立，满足要求，能够作为评价指标的主成分。为了加强因子对变量的解释能力，有必要进行因子模型旋转，使公共因子的负荷系数更接近于0或1，旋转后综合因子的特征值与贡献率如表8-3所示。

表8-3 旋转后综合因子的特征值与贡献率

注：LR test（似然比检验）：independent（自变量）vs.saturated（饱和变量）：chi²（卡方）（435）=2765.93 Prob（概率）＞chi²=0.0000

为了进一步简化因子结构，在提取因子的特征值后，利用rotate（旋转）命令进行方差极大正交旋转，结果如表8-4所示。

表8-4 方差极大正交旋转因子荷载矩阵

（续）

由表8-4可知，各指标与五个主成分存在以下关联性：

（1）城乡居民储蓄存款余额、规模以上工业总产值、社会消费品零售总额、出口总额、当年实际使用外资金额、邮政业务总量、电信业务总量、城市人口总量、商品房销售面积和房地产开发投资完成额等九个指标在第一个因子上荷载比较大，说明第一个因子主要反映经济规模和外向度、邮电通信、人口和房地产市场情况。

（2）人均生活用电量、每万人在校大学生数、每万人高校专任教师数和每万人医疗机构床位数等四个指标在第二个因子上荷载比较大，说明第二个因子主要反映城市居民生活水平、科技文教和医疗卫生等情况。

（3）人均地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出和人均地方财政收入等四个指标在第三个因子上荷载比较大，说明第三个因子主要反映经济发展水平和人均地方财政收入等情况。

（4）客运总量和商品房销售额在第四个因子上荷载比较大，说明第四个因子主要反映了城市的交通和房地产市场需求状况。

2.计算指标与各综合因子的系数(www.xing528.com)

利用Stata软件计算指标与各综合因子的系数关系，如表8-5所示。

表8-5 因子得分系数矩阵

（续）

3.计算城市综合分值

首先，通过表8-5可以计算城市各个综合因子的分值，即

式中，F_i为各城市房地产投资环境中的第i个综合因子的得分；T_ij为各个评价指标在第i个主成分上的因子得分系数；A_j为各个城市的评价指标数据通过标准化处理之后的值。

其次，计算各城市房地产投资环境综合分值。例如，某市房地产投资环境综合分值为：

式中，W_p为某市第p个综合因子的权重系数，即各成分方差贡献率；F_p为某市第p个综合因子的分值。

对于中部地区主要城市来说，通过计算整理，可以得出：

F=0.3873f₁+0.1560f₂+0.1458f₃+0.0944f₄+0.0877f5

根据上述计算方法，得到中部81个地级市房地产投资环境的综合得分和排名，具体如表8-6所示。

表8-6 城市综合得分及排序表 （单位：分）

8.2.1.3 中部地区城市房地产投资环境评价总结

1.综合比较

从综合得分来看，81个城市中超过2分的只有1个城市，占1.24%，超过1分的有3个城市，占3.70%，在0～1分的有20个城市，占24.69%，其余57个城市的综合得分均为负值，占70.37%（见图8-1），说明中部地区城市投资环境不容乐观，大部分城市处于较差水平。从综合得分也可以看出，各城市之间发展很不均衡，最高分为武汉，得分为2.45分，省会城市中最低分为太原，得分为0.74分，两城市相差3倍多。第30名是安庆，得分为-0.05分，最低分是张家界（第81名），得分为-0.42分。可见，中部地区房地产投资环境空间差异显著，两极分化严重，说明存在城市辐射带动作用不强、资源要素整合不足和城市间分工协作程度较低等突出问题。如何加快城市化进程，培育有较高承载能力和较强带动作用的中心城市，是中部地区发展的紧迫问题。

图8-1 中部地区81个地级市综合得分比例

2.省际比较

从省际来看，综合得分在0以上的24个城市中，河南有8个入选，湖南有5个，江西和安徽分别有4个和3个，山西和湖北各占据2个席位，可见中部各省之间的投资环境也不均衡。其中河南和湖南较优，山西和湖北相对较差。其原因主要是由于河南以其庞大的经济规模居中部六省之首，在人口（劳动力）、经济发展和基础设施等方面处于中部领先位置。湖南经济发展比较均衡，教育、人口压力小，商业发展水平高。山西是我国重要的能源重化工基地，它的资源优势具有明显的“资源诅咒”特征，加上河流和空气污染严重，使得山西整体上房地产投资吸引力不足。而湖北虽拥有一个强大的省会城市武汉，但由于该省的石化、钢铁、汽车等企业大多布局在武汉，区域带动能力又发挥不够，导致其他城市的发展相对落后。可见，各省内部的城市之间也存在发展不平衡的问题。