城市与区域规划对房地产投资的影响

城市与区域规划对房地产投资的影响，主要是通过影响房地产发展规模、开发经营方式、结构及发展重点实现的。

城市与区域规划指导或决定房地产发展的规模。一般来说，人口规模、经济规模与房地产规模要相互协调，房地产业的发展要与人口规模或经济水平相适应。所以，房地产的发展规模和速度要依赖于城市与区域规划所确定的城市规模、城市体系等内容和指标。

城市与区域规划指导和决定房地产的开发经营方式。这种开发经营方式主要涉及两大方面：新区开发和旧城改造。不同的城市与区域规划，直接影响主要的开发经营方式选择。例如上海的浦东和浦西，浦东以新区开发为主而浦西以旧城改造为主。

城市与区域规划指导和决定房地产的结构，包括项目结构、产品结构、空间结构等。就产品结构来说，房地产的产品分为居民住房、办公用房、工业厂房等，每一类产品又由多种产品组成。房地产的每种产品须以土地为依托，同时也受到交通网络、公共设施、生态环境等因素的影响和制约，而这些恰恰又都由城市与区域规划来规定和落实。

城市与区域规划决定房地产的发展重点和项目布局。房地产的发展必须体现城市的性质，实现各项规划指标。例如，城市规划明确某一个城市要建成国际商业中心和金融中心城市，那么房地产业除了开发一般的建筑物外，还必须开发和经营适合于金融、商业发展的高级写字楼，以及适合于国内外商社高级职员居住的高档住宅。(www.xing528.com)

城市与区域规划对房地产上述各个方面的影响，具体是通过影响房地产的供求和价格实现的。而城市与区域规划对房地产需求的影响则是从需求量、需求分布（空间分布）和需求偏好三个方面实施的：①通过规划确定一个城市的人口规模，通过规划影响一个城市经济的发展，进而影响该城市的需求能力和需求数量；②通过城市与区域规划确定城市的经济布局，进而影响城市的产业布局，最终影响城市的人口分布或房地产需求分布；③通过城市与区域规划影响产业结构从而影响需求偏好。不同的产业结构有不同的消费者构成和不同的需求偏好。

城市与区域规划对房地产供给的影响包括影响供给量、供给区域和供给成本：①对供给量的影响从三个方面进行：a.影响总供给量；b.通过某种规划（如住房建设规划与住房供应年度计划）直接确定供给量；c.通过土地供应结构和供地布局影响竞争性供给量（供应类别结构和供给空间分布）。②对供给区域的影响则通过基础设施布局、公共服务设施布局和供地布局进行。③对供给成本的影响则借助影响土地成本、楼面地价和配套设施成本进行。

城市与区域规划对房地产市场价格的影响主要通过影响供给和需求的状况来施加。但对于某个片区的房地产价格的影响，则可以直接通过基础设施和公共服务设施的建设来提升该片区房地产的价格，进而影响房地产投资市场情况。