城市化对城市房地产投资的影响

城市化程度是一个国家经济发展与文明发达的标志之一，它与城市的实际发展水平呈正相关关系。经济的快速发展必然带来城市化进程的加快，越来越多的人口向城市集中，他们需要住房及相应的市政配套设施，这就为房地产业的快速发展带来了机遇，并直接导致房地产投资的增加。相关研究表明，我国目前房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度快于城市化增长，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一定相关性，具有相互促进的因果关系。

城市化对房地产市场进而对房地产投资的影响主要体现在以下几个方面：

（1）城市化的刚性需求促进了房地产市场的繁荣。有关数据显示，1999～2008年年末，我国兴建了将近80亿m²的城镇住宅，7000万套商品房，2亿个城市家庭有35%可以住进商品房。但是，每年也只能满足3%～4%的家庭改善居住条件，而且到2008年年末，我国城镇实有存量住房面积只有124亿m²，以同年6.07亿城镇人口计算，人均居住面积才达到20m²，户均面积60m²，相当于“脱困”阶段的经济适用房水平，而这些已竣工的住宅在市场原则支配下，也并非全部为最需要者所购买和使用，可见城市化的刚性需求导致房地产供应严重不足，而由于我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。(www.xing528.com)

（2）城市化财富效应及资产溢价效应带动房价的不断上涨。我国城市是财富创造中心和集散中心。财富不仅指金钱，也包括文化、知识、信息、权利等，当越来越多的财富在城市堆积，城市的资产价格亦随之暴涨。很多大城市房产价格在过去十年里普遍上涨5～10倍，土地价格更是扶摇直上，“地王”不断出现。同时，其他资产价格亦被推高，从而形成连环套，造成资产溢价的正螺旋式增加。尽管在房价持续上涨的情况下，政府出台了一些抑制投机投资性购房的政策，加大了政策性住房的供给，但房价的上涨一直没有得到根本上的遏制。

（3）财富积累方向转移将引导房地产市场活跃的梯度传递。在新的国际经济竞争格局及西部大开发战略、东北老工业基地振兴战略、新的区域发展规划战略实施的指导之下，中西部房地产市场日趋活跃，价格亦将呈持续上涨态势，形成明显的梯度传递。