汇率变动对城市房地产投资的影响

汇率也称汇价，即买卖外汇的价格，是本国货币与外国货币折算和兑换的标准。汇率变动增加了投资环境的可变因素和不可知性，也必然会影响投资者对其涉外投资的回报率的预期和分析。因此，对汇率风险的分析是投资分析的重要组成部分。

汇率对外资流入房地产市场的正负影响及其大小，因投资时间长短而有所不同。就短期投资而言，因为该投资在资本市场中能够随时变现且持有时间不准备超过1年（含1年），当一种货币将要升值或者国际资本市场存在对一种货币升值的预期时，短期投资资本将会从国际市场迅速流向该国的资本市场。伴随着资本流动，汇率变动对短期投资市场的影响主要体现在资本的存放性流动与投资性流动两种形式，更多地表现为资本的投资性流动。

在城市房地产投资领域，短期外资通常有两个流向：①投向房地产公司的股票、债券。由于股票、债券市场已经脱离了生产性活动而独立运行，因此，汇率对房地产类股票市场的影响和其他证券市场并无不同，一国汇率变动的方向往往与该国房地产类证券价格的变动成正相关，一国货币升值，则该国证券价格往往升高；反之，则会降低。②用来炒作房地产市场本身。城市房地产短期投资者会利用一段时期内房地产价值或价格的变化，伺机进行低买高卖的投机性投资，如果投资期间市场汇率发生变化，投资的实际回报率就会与预期值有所不同。例如，在东道国货币上浮时，只要运作方法得当，短期投资房地产的实际回报率会更高一些。

与短期投资相比，长期投资就是投资者不准备随时变现、持有时间在1年以上的投资，这种投资一般都不准备在短期内转让或不作为调度资金的手段。在长期投资行为下，汇率对房地产投资市场的影响是与投资预期回报率结合在一起的。以人民币为例，对于海外资金而言，投资房地产的预期回报率可用以下公式表示：

M=R/H+E（h）+E（e） （6-1）(www.xing528.com)

式中，M为房地产投资预期回报率；R/H为房地产租金收益率；E（h）为预期房地产增值率；E（e）为预期该期该国货币升值的百分比。

对于海外投资者而言，假设R/H=5%，E（h）=5%，同时预期投资者自己国家的货币升值5%，则M=15%。即若人民币汇率下跌，则海外投资者在中国大陆投资房地产的回报率就会上升。但倘若市场预期人民币汇率下跌，则会降低中国大陆房地产对海外投资者的吸引力；而当市场预期人民币汇率有上升潜力时，将会吸引海外资金流入中国大陆的房地产市场。

综上所述，当本地与海外资产回报率有差距时，资产的价格与汇率就会相互调节以取得平衡。如果本地资产的价格调节速度较慢，那么市场调节就主要依靠本币汇率。因此，汇率的变动对房地产投资市场的影响是长期的、深远的。