房地产泡沫的成因、测度与判断

房地产泡沫的成因除具有泡沫经济成因中的预期、投机、非理性，以及金融全球一体化、自由化和信息迅速广泛的传播等主要原因外，还有以下特殊原因：

（1）土地资源具有稀缺性。土地资源是不可再生的，具有稀缺性，当房屋价格上涨时，一般城市在短期内不能大量增加土地的供应，巨大的需求与供给有限的矛盾就会促成房地产价格的快速上涨，从而偏离其基础价值形成房地产泡沫。

（2）金融环境宽松与投机资本大量存在。金融环境宽松，交易手段日益现代化，投机者买卖资产更加方便快捷，获取资产交易的差价收益更加容易。因此，在各种资产领域聚集了大量投机资本，在短时间内进行着大量交易。

（3）对房地产价格产生非理性预期。大部分人由于信息的获取有限，或是由于判断能力较差，对房地产未来价格的预期会与未来实际价格有偏差，当预期付诸行动时，就会对房价产生较大的影响。当预期达到非理性的程度，在社会从众心理与跟风行为的推动之下，泡沫就会进一步扩大，房地产价格不断上升，从而促进泡沫的形成。

（4）政府在引导房地产开发中有失误。当政府过度引导豪宅建设，导致普通商品房、经济适用房与豪宅建设的比例失衡时，会使稀缺的土地资源更加稀缺。同时，引发普通商品房的价格上涨，进而带动经济适用房价格的上涨，从而使整个市场房地产价格上涨，逐波推高房价，形成泡沫。

测度房地产泡沫，一般选取以下指标：

（1）房地产价格增长率/GDP增长率。该指标值越大，表明房地产泡沫形成的可能性越大。在某个特定时期，如该指标持续不断上涨，就有爆发泡沫危机的可能。

（2）商品房空置率。一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%。该指标能很好地反映房地产泡沫的形成过程，其值越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。(www.xing528.com)

（3）房价收入比。当市场中的房价收入比一直处于上升状态，且没有房地产市场萎缩的迹象时，则房地产市场中投机需求的程度较高，产生泡沫的可能性就很大。

（4）房地产开发投资/固定资产投资。房地产开发投资/固定资产投资是根据房地产泡沫生成机理及投机需求因素选取的反映投资结构是否合理的基础性指标。发达国家的房地产开发投资一般占固定资产投资的20%～25%。

（5）商品房施工面积/商品房竣工面积。施工面积通常为竣工面积的三倍，反映未来几年的现房供应量。该比值越大，说明泡沫越大。

（6）房地产开发企业贷款增长率/全社会企业贷款增长率。它是反映房地产与信贷协调性的指标，数值在1～3为宜。过高表明银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分较大。

判断房地产泡沫可以参考表5-1。

表5-1 房地产泡沫指标测度值判断标准