我国房地产经济的周期性波动解析

我国的房地产经济周期大概可以分为以下几个阶段：

第一阶段（1984—1987年）。1982年，深圳、广州、抚顺等城市开始收取城市土地使用费，从1986年起，土地使用权有偿出让开始，才标志着我国房地产市场真正地开始起步和初步形成。这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段。

第二阶段（1987—1991年）。1988年《中华人民共和国宪法修正案》明确规定土地使用权可以依照法律进行转让，成为这一时期房地产业复苏和发展的重要推动力量。但随后因政治经济方面的影响，到1990年房地产业的主要指标陷入低谷，第一次出现较大幅度的波动。

第三阶段（1992—1994年）。1992年邓小平南方谈话和十四大召开后，我国房地产业迅速成为热点产业，形成1992—1993年以全国房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段。与此同时，由于对迅速增温的房地产热缺少有效的监控、规范和管理，也使房地产市场一度呈现混乱现象，暴露出不少问题。因此，伴随紧接着而来的宏观经济调控和软着陆，房地产业在经济短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。

第四阶段（1995—2000年）。1996年，随着国民经济的成功软着陆，宏观经济开始复苏，房地产市场步入复苏期。国家明确住宅产业为国民经济新的增长点，货币政策开始松动，中国人民银行不断下调利率，并于1997年颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》（银发〔1997〕171号）。1998年下半年，随着住房制度的改革深化，房地产投资规模稳步上升。但1999年受亚洲金融风暴余波的影响，房地产的各项指标均有所回落。(www.xing528.com)

第五阶段（2001—2007年）。国家鼓励住房消费，采取扶持政策，积极促进房地产业发展，并加大开发投资力度，房地产发展势头出现稳步增长的态势。2002年年末国家启动了经济适用房建设计划，城镇住房制度改革取得实质性进展，房地产开发投资的增长逐步加快。政府随之发布《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房〔2002〕123号），遏制高价炒房地产的现象。到2003年，全国房地产开发投资规模迅速扩大，炒家涌入，房价上涨，租金飙升，由此推动了房地产业的进一步扩张。随后，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）和《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）相继出台，提高住房抵押贷款利率，严格控制房地产信贷，加强土地开发管理，限制土地供应等，房地产市场膨胀势头有所缓解，但仍然处于上升趋势。

第六阶段（2007—2009年）。2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的下达，标志着政策调控思路的转变，向健全保障房制度回归。为了严厉打击炒房行为，9月中国人民银行出台规定严格限制购房贷款。到2008年下半年，为了应对恶劣的外部环境变化，金融政策开始放宽，利率连续下调；10月，财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》文章的发布，表明了政府的“救市”态度。在这些政策影响下，房地产市场开始逐步复苏。

第七阶段（2009年至今）。2009年12月，国务院常务会议中强调了地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨。2010年1月国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）（即“国十一条”），明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，合理引导住房消费，抑制投机性购房需求等。接着又出台了一连串的政策和措施，宏观调控政策出台密集，力促房地产市场的稳定发展，这些政策的力度在2011—2013年得到进一步加强。房地产市场处于压抑状态。