经济周期与房地产周期的关系及对房地产市场的影响

景气是经济景气的简称，是指在生产周期中出现的生产增长、商业活跃、市场繁荣、就业增加等现象。而景气循环是指总体经济水平围绕着长期趋势，不断地从经济繁荣（景气）滑向经济萧条（不景气），又从经济萧条走向经济繁荣这样一种周而复始的运动过程。景气循环过程可分为扩张和收缩两个阶段，又可细分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。

经济增长并不是一个直线上升的过程。从经济发展进程中的时间序列来看，总是包含着各种波动状态，以起伏波动的状态表现出来。经济波动是指经济活动及其经济变量在一个时期内重复出现上升和下降的态势，它表现为整个经济活动水平的周期性波动。导致上升和下降的各种因素在经济中的相互作用，使得经济发展呈现出波动的特征。

经济在总体上和较长时间的波动，就是一种经济周期。经济周期不同于季节性波动，更不同于随机性波动。经济周期（Business Cycle）也称商业周期、商业循环，它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济收缩交替更迭、循环往复的一种现象。(www.xing528.com)

房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，并不是一直平稳发展的，也是有波动的。从长期来看，房地产经济的发展呈现出增长的、向上的趋势。这种长期趋势平滑地向前延伸，而房地产经济的波动则围绕着长期趋势上下起伏。房地产经济波动就是房地产经济总量围绕其长期发展趋势而上下振荡，形成的经济运行状态。

房地产消费和投资的双重属性，决定了房地产周期波动形成机制的复杂性。因此，房地产周期指的是房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。房地产周期的这个过程可分为四个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段及萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷底。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。