土地制度的含义及分类

土地制度分为广义和狭义两种。广义的土地制度泛指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一切制度；狭义的土地制度是指土地所有、使用、管理的土地经济制度及相应的法律制度。由于狭义的土地制度与房地产投资密切相关，所以本章重点介绍狭义的土地制度。狭义的土地制度包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

（1）土地所有制。它是人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式，是土地关系的基础。土地所有制可以分为两大类，即土地公有制和土地私有制。土地所有权是土地所有制在法律上的表现，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性的专有权利。这种权利可以细分为：占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能一般情况下是统一的、归属于一个主体，但在特定情况下也可以分离，通过让渡或流转分属于多个主体。

（2）土地使用制。土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的制度规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地所有制决定着土地使用制。按土地所有权和使用权相互关系的不同，土地使用制可以分为“两权”合一与“两权”分离两大类。“两权”分离的土地使用制又可以分为有偿使用制和无偿使用制两类。在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质上都是土地的租赁关系。(www.xing528.com)

（3）土地管理制度。土地管理制度是指国家政权以“社会代表”的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段等形成的完整体系。土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施。土地管理制度的基本内容包括土地权属管理与土地利用管理，其基本管理手段包括立法手段、经济手段、行政手段、政策手段、计划规划手段、司法手段、技术手段及教育手段等。