准数分析法在房地产投资环境评价中的应用

这种方法由我国学者林应桐提出。他将投资环境因素分为8类，每类因素又分许多子因素。评价时，首先对子因素进行加权评分，得到该类因子的总分。其次根据各类因子的有机联系特征，在经济分析的基础上提出投资环境准数的数群概念并加以计算，其计算公式为：

准数N=KB/ST（P+L+M+F）+X₀ （3-1）

式中，K为投资环境激励系数；B为地区基础因子；S为税利因子；T为效率因子；P为城市规划完善因子；L为劳动生产率因子；M为市场因子；F为增长因子；X₀为其他机会因素，可正可负，对N值起修正作用，N越大，投资环境越好。这种方法在得出各因素的评分之后，没有将各因子分数简单加总，而是根据要素内在联系性进行总和，在要素选择和方法上均有可取之处。

准数分析法的8类投资环境要素，实际上是将众多投资环境要素按照其影响投资环境的不同性质，以及它们之间的有机联系来进行分类的。房地产投资环境评价采用准数分析法时需要作一些修正：8类投资环境要素可以大体不变，评分区间及准数计算公式需作一定修改。这样改动较少，而且准数N的评分值大小易于同投资环境评价中准数分析所得数值进行比较。表3-1即修改后的城市房地产投资环境准数数群参照表。

表3-1 城市房地产投资环境准数数群参照表

(www.xing528.com)

（续）

修改后的城市房地产投资环境准数计算公式为：

N=KBM（P+S+T+L+F）+X₀ （3-2）

式中的字母含义同式（3-1）。